Двадцать лет земли. Одна идея. Один холм.

Основатели обосновываются на полуострове и создают компанию, которая становится крупнейшей на полуострове в сфере землеустройства и оформления прав собственности, работая примерно с 1 500 клиентов.

Это важнее, чем может показаться на первый взгляд. В Доминиканской Республике разница между чистым, deslindado титулом и оспариваемым — это разница между девелоперским проектом и судебным разбирательством. Десять лет ушло на изучение этой разницы на чужой земле, прежде чем была куплена хоть какая-то собственная.

Участок за участком, опцион за опционом собирается одна из крупнейших частных земельных позиций на полуострове. Никакого маркетинга, никаких инвесторов, никакого сайта — и на тот момент никакого плана относительно того, что на этой земле строить.

Основатели открывают пять эко-бутик-отелей с местными партнёрами и строят свои первые два небольших многоквартирных здания. Они доказывают, что малоэтажная гостиничная концепция с продуманным дизайном коммерчески работает в Samaná — основа, на которой впоследствии будет строиться идея Nomad City.

Марек Зимысловски — сооснователь Jumia Travel, HotelOnline и SunRoof, ранее работавший в Rocket Internet, RTB House и OLX — приступает к работе над двумя крупными незастроенными участками полуострова: El Valle и Monte Rojo. Он посвятил свою карьеру созданию того, чего прежде не существовало. Ему нужна была земля, и учредители собирали её на протяжении пятнадцати лет.

Monte Rojo — «красная гора» — становится Nomad City.

Первый предметный запрос, который он отправляет спустя три дня после появления корпоративного адреса электронной почты, касается не рендера и не бренда. Это запрос образца доминиканского земельного титула. Документы предшествовали изображению.

Берлинская студия Jasper Architects начинает работу над проектами El Valle и Monte Rojo, и позже в том же году с этой студией заключается инвестиционное соглашение. Концепция перестаёт быть просто разговором — теперь она зафиксирована на бумаге.

Восьмидневная программа знакомит первых потенциальных инвесторов с полуостровом, давая им возможность самостоятельно осмотреть участок. Эта практика сохраняется на протяжении следующих четырёх лет: людей приглашают увидеть склон холма своими глазами прежде, чем просить их о чём-либо ещё.

Инвестиционные соглашения заключаются в последние дни декабря. Компания вступает в 2023 год, обладая финансированием, разрабатываемым генеральным планом и землёй, находящейся под контрактом.

Марек объединяет земельный банк, бизнес по оформлению титулов и гостиничные проекты в единый холдинг, созданный для того, чтобы развивать, а не просто владеть. Присоединяются инвесторы и консультанты. В ноябре учреждается польское акционерное общество Samana Nomad City S.A. в качестве инструмента для публичного выпуска акций.

Часть земель долгое время занимали семьи фермеров. Доминиканское законодательство однозначно и твёрдо стоит на стороне зарегистрированного владельца, и быстрый путь был доступен. Samana Group не пошла по нему.

«Оккупанты — это в основном бедные фермеры, ищущие землю для выращивания продовольствия и выживания. Мы договорились с каждой семьёй о переселении в новый дом, построенный Samana Group, на участке земли, переданном им в дар Samana Group».Marek Zmysłowski · Письмо инвестора, 1-е полугодие 2024

Каждая семья была переселена на землю, предоставленную им, в дома, построенные компанией. Это заняло больше времени и обошлось дороже, чем постановление о выселении. Именно поэтому Nomad City строится рядом с окружающими его сообществами, а не против них — и эта практика применяется на каждом участке, приобретаемом с тех пор.

Земля для первых этапов Nomad City приобретена в полную собственность, а позиция под весь проект закреплена заранее — достаточно земли для всех семи запланированных этапов, зарезервированной до продажи хотя бы одного дома.

Первые нотариально заверенные сделки по земельным участкам Nomad City оформлены и переданы доминиканским юридическим консультантом. Земля, на которой будет построен город, теперь находится в чистой, зарегистрированной собственности.

Международно признанная практическая компания назначена для разработки генерального плана застройки сообщества, а опытный доминиканский юрисконсульт — ранее работавший штатным юристом в Philip Morris Caribbean и Grupo Puntacana — присоединяется к команде для управления юридической стороной проекта.

Разрешительная документация для Nomad City Stage 1 полностью оформлена, и открывается тендер для подрядчиков — с приоритетом для компаний, уже имеющих опыт строительства на полуострове Самана.

Начаты работы на Nomad City I. На генеральном плане прокладываются первые технические дороги, начинается расчистка площадки под автомобильную парковку, кондоминиум и первые шесть вилл, на объект доставляются электроснабжение, камеры видеонаблюдения и периметровое ограждение. Главный архитектор называет этот день одним из лучших для компании.

С началом строительства названы авторы концепции: Pit Marenco и Traktor Arquitectura — архитектурная студия, стоящая за языком дизайна Nomad City.

На горе основа — это не фундамент, а доступ. Первый этап подъездной дороги завершён: разметка, выемка грунта, уплотнение и устройство подстилающего слоя. Одновременно завершаются геотехнические изыскания, которые дают инженерам всё необходимое для проектирования фундаментов и дренажа на склоне.

Compañía Constructora Lugo размещает на площадке свой парк инструментов, технику и мобильные офисы. Открыт набор опытных строительных бригад из Poland для работы совместно с доминиканскими командами.

Документы предложения подаются в орган финансового надзора Польши, и на рынок выходит регулируемая эмиссия акций. Акции серии B распределяются между новыми акционерами в августе и вносятся в реестр акционеров, который ведёт Trigon Dom Maklerski, до конца года.

Дорожная сеть, проложенная через весь мастер-план Nomad City, зафиксирована в 3D-сканах — постоянном, измеримом документе того, что фактически находится на местности. Начаты земляные работы под фундаменты кондоминиумов, а геотехнические исследования распространены на оставшиеся участки.

Запускается конфигурируемый, повторяемый тип дома — спроектированный так, чтобы строиться одинаково сто раз, а не индивидуально один раз. Формулировка Marek для инвесторов в то время: «Наш Flat House — это наш Ford Model T. Перефразируя известную цитату: вы можете получить его в любой вариации, какую хотите, если она есть в configurator».

Начинаются земляные работы для кондоминиума и первых трёх Flat House, за которыми последуют ещё двадцать. На склоне холма выкапываются тридцать площадок. Разбиваются фундаменты, вяжется арматура, и возводятся первые колонны.

Инженер-геотехник ставится перед камерой, чтобы рассказать о том, из чего на самом деле состоит склон холма — глубина глинистого слоя, скальные образования, устойчивость откоса и что требуется для строительства на нём, чтобы дома простояли и через сто лет. Большинство девелоперов показывают вид. Эта серия показала грунт.

Заливаются фундаменты на первых участках, за ними возводятся стены. К осеннему отчёту с площадки вывезено 13 000 м³ грунта и завезено 650 м³ горной породы; извлечённая порода используется на объекте в качестве отсыпки, а не вывозится. Заключён контракт с генеральным подрядчиком, запланировано устройство бетонного завода на площадке.

Открытие шоу-рума Nomad City — интерьеры, материалы и отделка вилл, воссозданные в натуральную величину, чтобы покупатели могли находиться в комнатах, а не просто читать о них. Камень коралина, добытый на полуострове, местная твёрдая древесина, залитые бетонные полы, лён, ротанг: палитра материалов, взятая с острова, а не завезённая на него.

23 августа около 100 агентов RE/MAX приглашаются на объект, где они осматривают шоу-рум и проходят по фундаментам первых вилл Flat House. Это первый случай, когда проект показывают аудитории людей, не заинтересованных в том, чтобы он им понравился.

Разрешение «no objection» выдано для первых трёх Flat House в сентябре, а Ayuntamiento de Samaná выдаёт свой строительный разрешительный документ 7 ноября. На площадке возводятся стены трёх домов, при этом закладываются фундаменты ещё для шести, прокладываются электрические и водопроводные коммуникации, а также строятся инженерные подпорные стены, удерживающие восточные участки.

В этот же период компания достигает первого месяца операционной прибыльности.

Покупатели могут самостоятельно настроить свой дом онлайн — планировку, отделку, пакеты опций — и автоматически получить персонализированное предложение. Именно этот механизм позволяет типовому дому восприниматься как индивидуальный, превращая процесс конфигурации в то, что покупатель делает сам, а не то, о чём он договаривается.

Заливаются фундаментные плиты для первых Flat House, бетон испытывается на месте, образцы отобраны для испытаний на прочность. На заливке было задействовано четырнадцать человек.

Девять домов Фазы 1 находятся в стадии строительства, шесть из них начали строить в течение одного месяца. Половина Stage 1 продана.

Для каждого участка проводится собственное геотехническое исследование, прежде чем на нём что-либо заливается. На платформу выводят буровую установку, бурят скважины, берут образцы, и фундамент проектируется под конкретный грунт, а не под усреднённые показатели склона. На Monte Rojo глубина залегания глины варьируется от одного до десяти метров на протяжении всего нескольких сотен метров, и именно поэтому это делается для каждого участка отдельно.

На объекте продолжается заливка плит и конструктивных элементов, при этом бетононасос последовательно работает участок за участком вдоль гребня.

Фаза 1 Nomad City полностью распродана. Вместо того чтобы сразу открывать продажи Фазы 2, продажи приостановлены до момента сдачи Фазы 1. Продавать быстрее, чем строить, — именно так девелоперские проекты здесь попадают в неприятности; было принято решение остановиться и строить.

На фундаментах, рассчитанных на долгий срок, поднимаются дома Flat House — в этом же месяце состоялся визит на объект инвесторов и будущих жителей, которые прошли по приобретённым ими участкам.

Министерство окружающей среды и природных ресурсов выдаёт экологическое разрешение на проект 22 июля 2025 года — одобрение, которое позволяет продолжить работы на склоне холма и получение которого занимает больше всего времени на столь чувствительном участке. Оно следует за экологическими исследованиями, поданными для Nomad City, и продлевается ежегодно.

На следующий день регистрируется безотзывный доминиканский траст Fideicomiso Samaná Land Bank — регулируемый механизм, который удерживает землю и инфраструктуру отдельно от строительной компании, с внешним доверительным управляющим, Fiducapital, администрирующим каждый платёж и предоставляющим отчётность ежеквартально. Это самое важное структурное решение года: земля, обеспечивающая проект, теперь удерживается там, где её не может затронуть ничто иное.

Полный, разбитый по каждому объекту, график строительства для Nomad City 1A выдаётся покупателям на английском и польском языках, при этом фундаменты завершены на первых трёх домах, а для каждого объекта фазы установлен датированный этап "shell-core". Каждый владелец знает, на каком месте в программе находится его собственный дом.

В том же месяце создаётся Комитет инвесторов под председательством Piotr Baran — генерального директора и совладельца польского девелопера PCG S.A. и члена правления Польской ассоциации девелоперов недвижимости (Polish Association of Real Estate Developers), — который привносит тридцать лет опыта управления девелоперскими проектами.

Приблизительно 207 000 м² на четырёх участках передаются в Trust. Подписаны семь соглашений о резервировании по средней цене 75 долл. США/м² — выше показателя андеррайтинга в 60 долл. США — и произведена первая квартальная процентная выплата всем держателям облигаций. Расчёты с арендаторами/жильцами (occupant settlements) обходятся на 25% ниже бюджета.

Над территорией площадью около 3,0 млн м² выполнена аэрофотосъёмка LiDAR, в результате которой получена трёхмерная модель рельефа с точностью до сантиметра под кронами деревьев. Зафиксирован каждый контур, уклон, линия дренажа и существующее дерево ещё до того, как проложена хотя бы одна дорога — таким образом генеральный план накладывается на местность в её реальном виде, а не так, как это показано на карте.

Строительство реорганизовано вокруг специализированных подрядчиков вместо единого генерального подрядчика: PolBud SRL отвечает за конструктивные работы, Soluciones Modulares SRL — за отделочные работы, а R-Sosa Constructora — за дороги, инфраструктуру и дома. Каждая компания занимается тем, в чём она наиболее компетентна, и график работ перестаёт зависеть от какой-либо одной из них.

Для координации этой работы требуется отдельное помещение. Подрядчики, инженеры, архитекторы и команда Samana Group еженедельно собираются за одним столом на объекте, с генеральным планом на экране и планом работ на неделю перед глазами.

Технико-экономическое обоснование Nomad City завершается в феврале. Параллельно с этим независимое Исследование коммерческой целесообразности и финансовой предварительной оценки более широкого земельного участка Costa Samaná заказывается у Analixis Global — специализированного бренда Castillo Zavala Construction & Investments, чьими клиентами являются застройщики, банки и фонды доминиканского рынка. Оно основано на полевых исследованиях, проведённых в период с января по май 2026 года, и анализе 35 сопоставимых проектов.

Привлекательность рынка была оценена как Высокая, с общей оценкой благоприятно, при соблюдении условий — и, что более показательно, исследование независимо пришло к той же стратегии, которую проект уже выбрал: позиционирование в сегменте эко-люкс и велнес с низкой плотностью застройки, виллы и бутик-апартаменты с обслуживанием гостиничного уровня, поэтапная и самодостаточная реализация, а также европейские и североамериканские покупатели вторых домов, ориентированные на лайфстайл и эко-велнес, в качестве основного рынка.

Указанные условия — это институциональные этапы, всё ещё находящиеся в процессе: параметры MITUR, экологическое разрешение для более широкого земельного участка и классификация CONFOTUR — которые должны быть пройдены до завершения генерального плана или начала продаж в широком масштабе.

Продвинутые строительные работы ведутся по всей Phase 1A — залиты плиты перекрытий основного этажа, завершены фундаментные основания, подготовлены инженерные платформы участков. В Phase 1B начинаются земляные работы: профилирование дорог и прокладка первых подземных инженерных коммуникаций.

Сертификат Permiso de Obra выдан и включён в пакет документов для заявки на CONFOTUR, дополнив муниципальное разрешение на строительство от ноября 2024 года и экологическое разрешение от июля 2025 года. Guzmán Ariza — одна из ведущих юридических фирм страны — получает в сентябре мандат на сопровождение разрешительных процедур для мастер-плана Nomad City.

Траст берёт под контроль около 876 500 м² в течение одного квартала, включая свой первый участок на берегу моря. Около 43% размещённого капитала направляется на приобретение земли и 38% — на освоение земли и инфраструктуру — средства вкладываются в землю, а не в накладные расходы.

Подписано соглашение о комплексном партнёрстве по реализации проекта с консорциумом во главе с R-Sosa Constructora, а также Soluciones Modulares, BIRSA Electric и Ricardo Cruz & Associates. Пятьдесят жилых единиц передаются и оплачиваются по факту сдачи, а не авансом — подрядчик берёт на себя финансирование строительства — при этом объект застрахован. Руководство полагает, что ни один другой застройщик в Доминиканской Республике не предлагает сопоставимых условий.

R-Sosa построила основную дорогу от города Samaná до Monte Rojo. Та же команда теперь прокладывает собственные четыре километра главных дорог Nomad City — ливневую канализацию, водоснабжение, электроснабжение, уличное освещение и оптоволокно до каждого участка — и строит дома совместно с Soluciones Modulares.

Две недели спустя R-Sosa опубликовала на своём собственном канале собственный фильм о проекте — «nos enorgullece ser la empresa responsable de desarrollar toda la infraestructura»: гордимся тем, что являемся компанией, ответственной за развитие всей инфраструктуры. Когда подрядчик по собственной инициативе ставит своё имя под проектом, это значит больше, чем любые слова, которые могли бы написать мы.

Сеть уличного освещения установлена и находится в рабочем состоянии на территории Nomad City 1A, на солнечных уличных фонарях вдоль основных дорог. Основные внутренние работы завершены на первом эталонном доме, несколько домов достигли продвинутой стадии закрытой конструкции, а подготовка участков распространяется на Nomad City 1B.

Структурные работы завершены на первых трёх домах Phase 1A. Ещё восемнадцать домов находятся на этапе устройства фундамента, ведутся работы по фундаменту Phase 1B, и устанавливаются первые панорамные оконные рамы.

Pro-Ambiente J&M, S.A. предоставляет независимое экологическое предварительное технико-экономическое обоснование, охватывающее геологию, экологию и гидрологию, и оценивает 60–65% первоначальной территории как пригодные для немедленной застройки.

Наиболее интересный вывод касается водно-болотного угодья Bahía Carenero, которое признано непригодным для строительства. Вместо того чтобы списать этот участок земли, план был скорректирован с его учётом: приобрести его по существенно сниженной цене, сохранять его на постоянной основе в качестве охраняемого экологического заповедника и перенести коммерческую зону на более высокий и устойчивый участок, рекомендованный самим исследованием. Ограничение превратилось в преимущество, которое немногие проекты в регионе могут предложить.

Nomad City получает собственный маршрут к морю: примерно 1,3 км, семиминутная поездка на багги от гряды вниз к пляжному клубу. Уже сегодня дорога проходима для багги, а к концу года будет доведена до уровня улицы. На видео это выглядит как что-то незначительное, но за этим стоит год работы, переговоров и оформления разрешений.

Бетонный дренажный канал отводит воду от дороги при каждом тропическом ливне. Он никогда не появится на открытке из Samaná. На горном участке именно это определяет разницу между дорогой, которая служит десятилетиями, и дорогой, которую размывает первый же серьёзный шторм.

Модульное строительство раскрывает свои преимущества: передовая заводская сборка, премиальные материалы и заводской контроль качества позволяют подготовить полностью готовый дом примерно за девять недель после завершения работ по фундаменту и подведению коммуникаций.

Заводская сборка — это опция, а не обязательное требование. Покупатели, которым важны скорость и заводские допуски, выбирают этот вариант; те, кто предпочитает традиционное монолитное строительство, получают именно его — по той же спецификации и на тех же участках. Оба варианта реализуются одним и тем же консорциумом.

N80 достроен на уровне «shell core»: крыша установлена, смонтированы витражное остекление во всю высоту и раздвижные двери, уложен каменный цоколь, настелены полы, навешены внутренние двери, залита терраса. Это самая наглядная на сегодняшний день картина того, что представляет собой Flat House — длинный, невысокий объём, полностью открытый со стороны моря на Samana Bay.

N06 предлагается как почти готовый Flat House в Nomad City I — участок площадью 956 м², две спальни, терраса более 50 м². Это первый юнит, предлагаемый исходя из того, что уже построено, а не того, что запланировано.

На данный момент пять домов Phase 1A структурно завершены — N04, N05 и N06 на первой террасе, к которым присоединились N70 и N80 — при этом остальная часть программы из пятидесяти юнитов продвигается следом за ними.

Samana Group и Banco BDI заключили партнёрство для предоставления ипотечного финансирования покупателям Nomad City — включая иностранных покупателей, что редко встречается на этом рынке.

Кредит покрывает до 70% стоимости объекта недвижимости в долларах США, средства предоставляются постепенно, по мере достижения этапов строительства, а не единовременным траншем, по ориентировочным ставкам банка в диапазоне 8–10%. Каждая заявка оценивается и утверждается BDI на собственных условиях.

Для покупателя это меняет арифметику владения недвижимостью здесь: Flat House перестаёт быть покупкой за наличные и становится финансируемой покупкой — на тех же условиях, на которых дом приобретается в любой другой точке мира. Для проекта же это нечто иное: доминиканский банк, кредитующий под залог этих домов на этой земле, — это институт, который ставит собственный баланс на кон в подтверждение правового титула, разрешений и качества строительства.

Работы продолжаются вдоль террасы на домах в диапазоне 60–80. Плиты заливаются на блочных цоколях, вырезанных в склоне, при этом на каждом объекте сформирован технический приямок и проложен дренаж перед заливкой бетона — та же последовательность, что применялась для первых домов на этапе возведения коробки. Уличное освещение и завершённые дома позади них уже установлены.