Veinte años de tierra. Una idea. Una colina.

Los fundadores se establecen en la península y crean la que se convierte en su mayor empresa de topografía y titulación de tierras, actuando en nombre de alrededor de 1.500 clientes.

Esto importa más de lo que parece. En República Dominicana, la diferencia entre un título limpio, deslindado, y uno en disputa es la diferencia entre un desarrollo y una demanda judicial. Se pasaron diez años aprendiendo esa distinción sobre tierras de otras personas antes de comprar ninguna.

Parcela por parcela, opción por opción, se conforma una de las posiciones de tierra privadas más grandes de la península. Sin marketing, sin inversionistas, sin sitio web y, en ese momento, sin ningún plan sobre qué construir en ella.

Los fundadores abren cinco hoteles boutique ecológicos con socios locales y construyen sus dos primeros edificios pequeños de condominios. Demuestran que la hospitalidad de baja densidad y con enfoque en el diseño funciona comercialmente en Samaná, la base sobre la cual más tarde se apoyaría la idea de Nomad City.

Marek Zmysłowski —cofundador de Jumia Travel, HotelOnline y SunRoof, anteriormente en Rocket Internet, RTB House y OLX— comienza a trabajar en los dos grandes sitios sin construir de la península: El Valle y Monte Rojo. Había pasado una carrera construyendo cosas que aún no existían. Lo que necesitaba era tierra, y los fundadores habían pasado quince años reuniéndola.

Monte Rojo —la montaña roja— se convierte en Nomad City.

La primera solicitud sustantiva que envía, tres días después de que existe la dirección de correo electrónico de la empresa, no es para una renderización o una marca. Es para un ejemplo de un título de tierra dominicano. El papeleo llegó antes que la imagen.

El estudio berlinés Jasper Architects comienza a trabajar en los desarrollos de El Valle y Monte Rojo, y ese mismo año se firma un acuerdo de inversión con el estudio. El concepto deja de ser una conversación; ahora está sobre el papel.

Un programa de ocho días trae a los primeros inversionistas prospectivos a la península para que recorran el terreno por sí mismos. El patrón se mantiene durante los siguientes cuatro años: se les pide a las personas que se paren en la ladera antes de pedirles cualquier otra cosa.

Los acuerdos de inversión se ejecutan durante los últimos días de diciembre. La empresa entra en 2023 financiada, con un plan maestro en progreso y terrenos bajo contrato.

Marek consolida el banco de tierras, el negocio de titulación y los proyectos de hospitalidad en una única sociedad holding construida para desarrollar, no solo para poseer. Se suman inversores y asesores. En noviembre se constituye una sociedad anónima polaca, Samana Nomad City S.A., como el vehículo para una emisión pública de acciones.

Partes del terreno habían estado ocupadas durante mucho tiempo por familias agricultoras. La ley dominicana es clara y firmemente favorable al propietario registrado, y la vía rápida estaba disponible. Samana Group no la tomó.

“Los ocupantes son principalmente agricultores pobres que buscan tierra para cultivar alimentos y sobrevivir. Hemos acordado con cada familia trasladarlos a una nueva casa construida por Samana Group en un terreno donado a ellos por Samana Group.”Marek Zmysłowski · Carta al Inversor, S1 2024

Cada familia fue reubicada, en terrenos que se les entregaron, en casas que la empresa construyó. Tomó más tiempo y costó más de lo que habría costado una orden de desalojo. Es también la razón por la que Nomad City se construye junto a las comunidades que lo rodean, en lugar de en contra de ellas — y la práctica se ha mantenido en cada parcela adquirida desde entonces.

El terreno para las primeras etapas de Nomad City se adquiere en su totalidad, con la posición para todo el proyecto asegurada detrás de ello: suficiente terreno para las siete etapas planificadas, adquirido antes de que se vendiera una sola casa.

Se ejecutan y entregan las primeras transacciones notariadas para el terreno de Nomad City por parte del asesor legal dominicano. El terreno sobre el cual se erigiría la ciudad ahora se mantiene bajo un título limpio y registrado.

Se contrata a un estudio de reconocimiento internacional para elaborar el masterplan de la comunidad, y se incorpora un asesor legal dominicano experimentado —anteriormente en la asesoría interna de Philip Morris Caribbean y de Grupo Puntacana— para dirigir el área legal.

Los permisos para Nomad City Stage 1 están completos, y se abre una licitación para contratistas, con preferencia hacia empresas que ya han construido en la Península de Samaná.

Comienzan los trabajos en Nomad City I. Se abren los primeros caminos técnicos en el plan maestro, empieza el desbroce del terreno para el estacionamiento, el condominio y las primeras seis villas, y llegan al sitio la energía eléctrica, las cámaras y el cercado perimetral. El arquitecto jefe lo califica como uno de los mejores días que ha tenido la empresa.

Con la construcción en marcha, se nombra a los autores del concepto: Pit Marenco y Traktor Arquitectura, el estudio detrás del lenguaje de diseño de Nomad City.

Sobre una montaña, lo básico no son las zapatas: es el acceso. La primera fase del camino de acceso está completada: replanteo, excavación, compactación del terreno y subbase. La investigación geotécnica finaliza junto con ella, dándoles a los ingenieros exactamente lo que necesitan para diseñar las fundaciones y el drenaje de la pendiente.

Constructora Lugo instala su parque de herramientas, maquinaria y oficinas móviles en el sitio. Se abre la contratación de cuadrillas de construcción experimentadas de Polonia para trabajar junto a los equipos dominicanos.

Los documentos de la oferta se presentan ante la autoridad de supervisión financiera de Polonia y una emisión de acciones regulada sale al mercado. Las acciones de la Serie B se asignan a los nuevos accionistas en agosto y se registran en el libro de accionistas mantenido por Trigon Dom Maklerski antes de que finalice el año.

El trazado de la red de carreteras que atraviesa todo el masterplan de Nomad City queda capturado en escaneos 3D, un registro permanente y medible de lo que realmente existe sobre el terreno. Comienza la excavación para las cimentaciones del condominio y las pruebas geotécnicas se extienden por el resto de las parcelas.

Se lanza un tipo de vivienda configurable y repetible, diseñado para construirse de la misma manera cien veces en lugar de ser un proyecto a medida una sola vez. El planteamiento de Marek a los inversores en ese momento: "Nuestra Flat House es nuestro Ford Model T. Parafraseando la famosa cita: puedes obtenerla en cualquier variación que quieras, siempre que esté en el configurador."

Comienzan los trabajos de movimiento de tierras para el condominio y las primeras tres Flat House, con veinte más detrás de ellas. Se excavan treinta plataformas en la ladera. Se trazan las zapatas, se ata el hierro y se levantan las primeras columnas.

Un ingeniero geotécnico se coloca frente a una cámara para hablar sobre la composición real de la ladera: profundidad de la arcilla, formaciones rocosas, estabilidad de la pendiente y lo que se requiere para construir sobre ella de modo que las casas sigan en pie dentro de cien años. La mayoría de los desarrolladores muestra la vista. Esta serie mostró el suelo.

Se colocan los cimientos en las primeras parcelas y siguen los muros. Según el informe de otoño, se han retirado del sitio 13.000 m³ de tierra y se han traído 650 m³ de roca; la roca excavada se reutiliza en el sitio como relleno en lugar de ser transportada fuera. Un contratista general está bajo contrato y se planea una planta de mezcla de concreto en el sitio.

El showroom de Nomad City abre — los interiores, materiales y acabados de las villas construidas a escala real, para que los compradores puedan estar de pie en las habitaciones en lugar de leer sobre ellas. Piedra coralina extraída de la península, madera dura local, pisos de concreto vertido, lino, ratán: una paleta de materiales extraída de la isla en lugar de importada a ella.

El 23 de agosto, alrededor de 100 agentes de RE/MAX son recibidos en el sitio, recorriendo el showroom y caminando por los cimientos de las primeras villas Flat House. Es la primera vez que el proyecto se muestra a una sala de personas sin ningún interés en que les guste.

Se emite un "no objection" para las primeras tres Flat Houses en septiembre, y el Ayuntamiento de Samaná emite su permiso de construcción el 7 de noviembre. En el sitio, se levantan paredes en tres casas mientras se excavan cimientos para seis más, se instalan las conexiones eléctricas y de agua, y se construyen los muros de contención diseñados por ingeniería que sostienen los lotes del este.

En el mismo período, la empresa alcanza su primer mes de rentabilidad operativa.

Los compradores pueden especificar su propia casa en línea — distribución, acabados, paquetes — y recibir una oferta personalizada automáticamente. Es el mecanismo que hace que un tipo de casa repetible se sienta como uno hecho a medida, y convierte la configuración en algo que el comprador hace por sí mismo en lugar de algo que negocia.

Se vierten las losas de fundación para las primeras Flat House, con concreto probado en sitio y especímenes recolectados para pruebas de resistencia. Catorce personas en el vertido.

Nueve de las casas de la Fase 1 están en construcción, seis de ellas iniciadas en un solo mes. La mitad de la Etapa 1 está vendida.

Cada parcela recibe su propio estudio geotécnico antes de que se vierta nada en ella. Se traslada una perforadora a la plataforma, se realizan sondeos, se toman muestras y la cimentación se diseña para ese terreno específico en lugar de para un promedio de la colina. En Monte Rojo la profundidad de la arcilla varía entre uno y diez metros en unos pocos cientos de metros, que es exactamente la razón por la que esto se hace parcela por parcela.

Los vaciados de losa y de estructura continúan en todo el sitio, con la bomba de concreto trabajando parcela por parcela a lo largo de la cresta.

Nomad City Fase 1 está completamente vendida. En lugar de abrir la Fase 2 de inmediato, las ventas se han pausado hasta que se entregue la Fase 1. Vender más rápido de lo que se construye es la forma en que los desarrollos se meten en problemas aquí; la decisión fue detenerse y construir.

Casas Flat elevándose sobre cimientos construidos para durar, y una visita al sitio ese mes por parte de inversores y futuros residentes, recorriendo los lotes que habían comprado.

El Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales emite el permiso ambiental para el proyecto el 22 de julio de 2025 — la aprobación que permite que las obras en la ladera avancen, y la que más tiempo toma obtener en un sitio tan sensible como este. Sigue a los estudios ambientales presentados para Nomad City y se renueva anualmente.

Al día siguiente se registra el fideicomiso dominicano irrevocable Fideicomiso Samaná Land Bank — un vehículo regulado que mantiene el terreno y la infraestructura separados de la empresa constructora, con un fiduciario externo, Fiducapital, que administra cada pago e informa trimestralmente. Es la decisión estructural más importante del año: el terreno que respalda el proyecto ahora se mantiene en un lugar donde nada más puede tocarlo.

Se emite a los compradores un calendario de construcción completo unidad por unidad para Nomad City 1A en inglés y polaco, con las cimentaciones completadas en las primeras tres casas y una etapa de obra gruesa con fecha fijada para cada unidad de la fase. Cada propietario sabe en qué punto del programa se encuentra su propia casa.

Ese mismo mes se constituye un Comité de Inversores, presidido por Piotr Baran — director ejecutivo y copropietario de la promotora polaca PCG S.A. y miembro de la junta de la Polish Association of Real Estate Developers — que aporta treinta años de experiencia en gobernanza de proyectos de desarrollo.

Aproximadamente 207.000 m² repartidos en cuatro parcelas se incorporan al Trust. Se firman siete acuerdos de reserva a un promedio de US$75/m² — por encima del supuesto de suscripción de US$60 — y se ejecuta el primer pago trimestral de intereses a todos los tenedores de bonos. Los acuerdos con ocupantes resultan un 25% por debajo del presupuesto.

Se realiza un levantamiento LiDAR sobre unos 3,0 millones de m² del terreno, produciendo un modelo tridimensional del terreno con precisión centimétrica por debajo del dosel arbóreo. Se capta cada curva de nivel, pendiente, línea de drenaje y árbol existente antes de trazar un solo camino — de modo que el plan maestro se superpone al terreno tal como es en realidad, y no como un mapa dice que debería ser.

La construcción se reestructura en torno a especialistas en lugar de un único contratista general: PolBud SRL en obra estructural, Soluciones Modulares SRL en acabados, y R-Sosa Constructora en vías, infraestructura y viviendas. Cada empresa hace lo que mejor sabe hacer, y el programa deja de depender de una sola de ellas.

Mantener todo esto coordinado requiere una sala. Contratistas, ingenieros, arquitectos y el equipo de Samana Group se reúnen alrededor de la misma mesa en el sitio cada semana, con el masterplan en la pantalla y el trabajo de la semana frente a ellos.

El estudio de viabilidad de Nomad City se finaliza en febrero. Junto a él, se encarga a Analixis Global —una marca especializada de Castillo Zavala Construction & Investments, cuyos clientes son los desarrolladores, bancos y fondos del mercado dominicano— un Estudio de Viabilidad Comercial y Prefactibilidad Financiera independiente de la totalidad del terreno de Costa Samaná. Se basa en una investigación de campo realizada entre enero y mayo de 2026 y en la revisión de 35 proyectos comparables.

Calificó el atractivo del mercado como Alto, con una evaluación general de favorable, con condiciones; y, de manera más útil, llegó de forma independiente a la misma estrategia que el proyecto ya había elegido: posicionamiento de ecolujo y bienestar de baja densidad, villas y apartamentos boutique con operaciones de nivel hotelero, ejecución por fases y autosuficiente, y compradores europeos y norteamericanos de segunda vivienda, estilo de vida y ecobienestar como mercado principal.

Las condiciones que señala son los trámites institucionales aún en curso —parámetros de MITUR, permisos ambientales para la totalidad del terreno y clasificación de CONFOTUR— antes de que se finalice el masterplan o se abran las ventas a gran escala.

Las obras estructurales avanzadas se desarrollan en toda la Fase 1A: se han vertido las losas del piso principal, se han completado las bases de cimentación y se han preparado las plataformas de parcela de ingeniería. En la Fase 1B, comienzan los movimientos de tierra: el perfilado de vías y las primeras rutas de servicios subterráneos.

El certificado de Permiso de Obra es emitido e ingresa al expediente de solicitud de CONFOTUR, uniéndose al permiso municipal de construcción de noviembre de 2024 y al permiso ambiental de julio de 2025. Guzmán Ariza — una de las firmas líderes del país — asume el mandato de permisología del masterplan de Nomad City en septiembre.

El Trust incorpora aproximadamente 876.500 m² bajo control en un solo trimestre, incluyendo su primera parcela frente a la playa. Alrededor del 43% del despliegue de capital se destina a la adquisición de tierras y el 38% al desarrollo de terrenos e infraestructura — dinero que se invierte en el terreno, no en gastos generales.

Se firma una asociación de ejecución integrada con un consorcio liderado por R-Sosa Constructora, junto con Soluciones Modulares, BIRSA Electric y Ricardo Cruz & Associates. Cincuenta unidades residenciales se entregan y se pagan contra entrega en lugar de por adelantado — el contratista asume el financiamiento de la construcción — con un seguro que respalda la estructura. La dirección considera que ningún otro desarrollador en República Dominicana ha establecido condiciones comparables.

R-Sosa construyó la carretera principal desde el pueblo de Samaná hasta Monte Rojo. El mismo equipo entrega ahora los cuatro kilómetros de vías primarias propias de Nomad City — drenaje pluvial, agua potable, servicio eléctrico, alumbrado público y fibra hasta cada solar — y construye viviendas junto con Soluciones Modulares.

Quince días después, R-Sosa publicó su propio video sobre el proyecto, en su propio canal — "nos enorgullece ser la empresa responsable de desarrollar toda la infraestructura": orgullosos de ser la empresa responsable de desarrollar toda la infraestructura. Un contratista que pone su nombre a un proyecto por cuenta propia, sin que se le pida, vale más que cualquier línea que pudiéramos escribir sobre ellos.

La red de alumbrado público está instalada y operativa en todo Nomad City 1A, en farolas solares a lo largo de las vías principales. Las obras interiores principales están completadas en la primera vivienda de referencia, varias casas alcanzan una etapa avanzada de estructura cerrada, y la preparación de parcelas se extiende hacia Nomad City 1B.

Las obras estructurales están completas en las primeras tres casas de la Fase 1A. Otras dieciocho casas se encuentran en etapa de cimentación, los trabajos de cimentación de la Fase 1B están en curso, y se instalan los primeros marcos de ventanas panorámicas.

Pro-Ambiente J&M, S.A. entrega un estudio de prefactibilidad ambiental independiente que abarca geología, ecología e hidrología, y califica el 60–65% del área inicial como apta para desarrollo inmediato.

Su hallazgo más interesante concierne al humedal de Bahía Carenero, al cual califica como no apto para construcción. En lugar de descartar el terreno, el plan se adaptó a su alrededor: adquirirlo a un precio sustancialmente reducido, conservarlo permanentemente como reserva ecológica protegida, y trasladar el área comercial a terreno más alto y estable, tal como recomienda el propio estudio. Una limitación se convirtió en una amenidad que pocos desarrollos en la región pueden ofrecer.

Nomad City obtiene su propia ruta al mar: aproximadamente 1,3 km, un trayecto de siete minutos en buggy desde la cresta hasta el beach club. Transitable en buggy hoy, con calidad de calle para fin de año. Se ve como muy poco en video y representa un año de trabajo, negociación y permisos.

Un canal de drenaje de concreto, que evacúa el agua de forma segura lejos de la carretera cada vez que la lluvia tropical golpea. Nunca aparecerá en una postal de Samaná. En un terreno de montaña, es la diferencia entre una carretera que dura décadas y una carretera que se destruye en la primera tormenta seria.

El sistema modular demuestra todo su valor: la prefabricación avanzada, los materiales premium y el control de calidad de fábrica permiten que una vivienda completa esté lista en unas nueve semanas una vez instalados su plataforma y sus servicios.

La prefabricación es una opción, no una norma. Los compradores que desean la rapidez y las tolerancias de fábrica la eligen; quienes prefieren la construcción convencional in situ obtienen esta última, con la misma especificación y en los mismos terrenos. Ambas son construidas por el mismo consorcio.

N80 se encuentra completa a nivel de obra gruesa: techo instalado, vidriería de altura completa y puertas corredizas colocadas, zócalo de piedra tendido, pisos instalados, puertas internas montadas y la terraza vaciada. Es la imagen más clara hasta ahora de lo que es un Flat House: un volumen largo y bajo que se abre en todo su lado orientado al mar hacia Samana Bay.

N06 se ofrece como una Flat House casi terminada en Nomad City I — una parcela de 956 m², dos habitaciones, más de 50 m² de terraza. La primera unidad ofrecida sobre la base de lo construido en lugar de lo planificado.

Para este momento, cinco casas de la Fase 1A se encuentran estructuralmente completas — N04, N05 y N06 en la primera terraza, junto con N70 y N80 — mientras el resto del programa de cincuenta unidades avanza detrás de ellas.

Samana Group y Banco BDI han establecido una alianza para ofrecer financiamiento hipotecario a los compradores de Nomad City — incluyendo compradores extranjeros, que es la parte que rara vez existe en este mercado.

El financiamiento cubre hasta el 70% del valor de la propiedad, en dólares estadounidenses, con fondos desembolsados progresivamente contra hitos de construcción en lugar de en un solo desembolso, a tasas indicativas cotizadas por el banco en el rango de 8–10%. Cada solicitud es evaluada y aprobada por BDI según sus propios términos.

Para un comprador, esto cambia la aritmética de ser propietario aquí: una Flat House deja de ser una compra en efectivo y se convierte en una compra financiada, sobre la misma base en que se compra una vivienda en cualquier otro lugar. Para el proyecto es algo distinto — que un banco dominicano suscriba préstamos contra estas casas, en este terreno, es una institución poniendo su propio balance detrás de la titulación, los permisos y la calidad de la construcción.

El trabajo avanza a lo largo de la terraza hacia las casas del rango 60-80. Las losas se vierten sobre pedestales de bloque tallados en la pendiente, cada una con su pozo de servicio formado y el drenaje instalado antes de colocar el concreto — la misma secuencia que llevó a las primeras casas hasta el núcleo estructural. El alumbrado público y las casas terminadas detrás de ellas ya están en su lugar.