Timeline Nomad City

Założyciele osiedlają się na półwyspie i tworzą największą na nim firmę zajmującą się geodezją i tytułowaniem gruntów, działającą na rzecz około 1500 klientów.

To ma większe znaczenie, niż się wydaje. W Dominikanie różnica między czystym, deslindado tytułem własności a spornym oznacza różnicę między inwestycją a procesem sądowym. Dziesięć lat spędzono na poznawaniu tej różnicy na cudzych gruntach, zanim jakikolwiek z nich został zakupiony.

Działka po działce, opcja po opcji — powstaje jedna z największych prywatnie posiadanych pozycji gruntowych na półwyspie. Bez marketingu, bez inwestorów, bez strony internetowej — i, na tamtym etapie, bez planu, co na niej wybudować.

Założyciele otwierają pięć ekologicznych butikowych hoteli z lokalnymi partnerami i budują swoje pierwsze dwa małe budynki apartamentowe. Udowadniają, że hotelarstwo o niskiej gęstości zabudowy i projektowe podejście do gościnności działa komercyjnie w Samaná — fundament, na którym później oparła się idea Nomad City.

Marek Zmysłowski — współzałożyciel Jumia Travel, HotelOnline i SunRoof, wcześniej związany z Rocket Internet, RTB House i OLX — zaczyna pracę nad dwoma wielkimi niezabudowanymi terenami półwyspu: El Valle i Monte Rojo. Spędził karierę, budując rzeczy, które jeszcze nie istniały. Tym, czego potrzebował, była ziemia, a założyciele spędzili piętnaście lat na jej gromadzeniu.

Monte Rojo — czerwona góra — staje się Nomad City.

Pierwsza istotna prośba, którą wysyła, trzy dni po utworzeniu firmowego adresu e-mail, nie dotyczy wizualizacji czy marki. Dotyczy przykładu dominikańskiego tytułu własności do ziemi. Dokumentacja pojawiła się przed obrazem.

Berlińska pracownia Jasper Architects rozpoczyna prace nad projektami El Valle i Monte Rojo, a umowa inwestycyjna z pracownią zostaje podpisana później w tym samym roku. Koncepcja przestaje być tylko rozmową; zostaje przelana na papier.

Ośmiodniowy program przyprowadza pierwszych potencjalnych inwestorów na półwysep, aby osobiście przeszli się po terenie. Ten wzorzec utrzymuje się przez kolejne cztery lata: ludzi prosi się o to, by stanęli na zboczu wzgórza, zanim zostaną poproszeni o cokolwiek innego.

Umowy inwestycyjne są podpisywane w ostatnich dniach grudnia. Firma wchodzi w rok 2023 z zapewnionym finansowaniem, opracowywanym planem generalnym oraz gruntem objętym umową.

Marek konsoliduje bank ziemi, działalność związaną z tytułowaniem gruntów oraz projekty hotelarskie w jedną spółkę holdingową, stworzoną po to, by rozwijać, a nie tylko posiadać. Dołączają inwestorzy i doradcy. W listopadzie zostaje zarejestrowana polska spółka akcyjna, Samana Nomad City S.A., jako podmiot do przeprowadzenia publicznej emisji akcji.

Część działki od dawna była zajmowana przez rodziny rolnicze. Prawo dominikańskie jest jasne i zdecydowanie stoi po stronie zarejestrowanego właściciela, a szybka droga była dostępna. Samana Group z niej nie skorzystała.

„Mieszkańcy to głównie biedni rolnicy poszukujący ziemi, by uprawiać żywność i przetrwać. Uzgodniliśmy z każdą rodziną przeniesienie ich do nowego domu wybudowanego przez Samana Group, na działce podarowanej im przez Samana Group.”Marek Zmysłowski · List do inwestorów, I półrocze 2024

Każda rodzina została przesiedlona, na przekazanej jej ziemi, do domów wybudowanych przez firmę. Zajęło to więcej czasu i kosztowało więcej niż nakaz eksmisji. To także powód, dla którego Nomad City jest budowane obok okolicznych społeczności, a nie przeciwko nim — a ta praktyka jest kontynuowana w odniesieniu do każdej działki nabywanej od tamtej pory.

Ziemia pod pierwsze etapy Nomad City została nabyta na własność, wraz z zabezpieczoną pozycją pod cały projekt — wystarczająco dużo gruntu na wszystkie siedem planowanych etapów, zabezpieczonego jeszcze zanim sprzedano choćby jeden dom.

Pierwsze notarialnie potwierdzone transakcje dotyczące gruntu Nomad City są sfinalizowane i przekazane przez dominikańskiego prawnika. Grunt, na którym powstanie miasteczko, jest teraz objęty czystym, zarejestrowanym tytułem własności.

Renomowane, uznane na arenie międzynarodowej biuro projektowe zostaje wyznaczone do opracowania masterplanu osiedla, a doświadczony dominikański radca prawny — wcześniej zatrudniony wewnętrznie w Philip Morris Caribbean oraz w Grupo Puntacana — dołącza do zespołu, by kierować kwestiami prawnymi.

Pozwolenie na budowę (Permiso de Obra) dla showroomu zostaje wydane przez Ayuntamiento de Samaná, wraz z certyfikatem niskiego wpływu na środowisko, a następnie otwarty zostaje przetarg na wykonawców — z preferencją dla firm, które realizowały już inwestycje na półwyspie Samaná.

Rozpoczynają się prace przy Nomad City I. Pierwsze techniczne drogi zostają wytyczone w ramach masterplanu, rozpoczyna się karczowanie terenu pod parking, kondominium oraz pierwsze sześć willi, a na plac budowy dostarczane są zasilanie, kamery i ogrodzenie obwodowe. Główny architekt nazywa ten dzień jednym z najlepszych dni w historii firmy.

Z rozpoczęciem budowy ujawniono autorów koncepcji: Pit Marenco i Traktor Arquitectura, pracownię odpowiedzialną za język projektowy Nomad City.

Na wzniesieniu podstawą nie są fundamenty — jest nią dostęp. Pierwszy etap drogi dojazdowej został zakończony: tyczenie, wykopy, zagęszczenie gruntu i podbudowa. Równolegle kończą się badania geotechniczne, dające inżynierom dokładnie to, czego potrzebują do zaprojektowania fundamentów i odwodnienia zbocza.

Dokumenty ofertowe zostają złożone w polskim organie nadzoru finansowego, a regulowana emisja akcji trafia na rynek. Akcje serii B zostają przydzielone nowym akcjonariuszom w sierpniu i wpisane do rejestru akcjonariuszy prowadzonego przez Trigon Dom Maklerski przed końcem roku.

Sieć dróg przecinająca cały masterplan Nomad City została uwieczniona w skanach 3D — trwałym, mierzalnym zapisie stanu faktycznego terenu. Rozpoczęto wykopy pod fundamenty kondominium, a badania geotechniczne obejmują pozostałe działki.

Uruchomiono konfigurowalny, powtarzalny typ domu — zaprojektowany tak, by budować go w ten sam sposób sto razy, a nie na indywidualne zamówienie. Ujęcie Marka przedstawione inwestorom w tamtym czasie: "Nasz Flat House to nasz Ford Model T. Parafrazując znany cytat: możesz go otrzymać w każdej wariacji, jaką chcesz, o ile jest ona dostępna w konfiguratorze."

Rozpoczynają się prace ziemne pod kondominium oraz pierwsze trzy domy Flat House, za którymi ma powstać kolejnych dwadzieścia. Na zboczu wzgórza wykopano trzydzieści platform. Wytyczono ławy fundamentowe, związano zbrojenie i wzniesiono pierwsze słupy.

Przed kamerą staje inżynier geotechnik, aby opowiedzieć o tym, z czego w rzeczywistości zbudowane jest zbocze wzgórza — o głębokości warstwy gliny, formacjach skalnych, stabilności stoku oraz o tym, co jest potrzebne, aby budować na nim tak, by domy przetrwały sto lat. Większość deweloperów pokazuje widok. Ta seria pokazała grunt.

Fundamenty są układane na pierwszych działkach, a następnie wznoszone są ściany. Według jesiennego raportu z terenu wywieziono 13 000 m³ gruntu i przywieziono 650 m³ skały; wydobyta skała jest ponownie wykorzystywana na miejscu jako wypełnienie, a nie wywożona. Generalny wykonawca ma podpisaną umowę, a na miejscu planowana jest budowa węzła betoniarskiego.

Otwarcie showroomu Nomad City — wnętrza, materiały i wykończenia will w skali rzeczywistej, dzięki czemu kupujący mogą stanąć w pomieszczeniach, zamiast tylko o nich czytać. Kamień koralinowy wydobywany na półwyspie, lokalne drewno twarde, wylewane posadzki betonowe, len, rattan: paleta materiałów zaczerpnięta z wyspy, a nie na nią importowana.

23 sierpnia na miejscu gości się około 100 agentów RE/MAX, którzy zwiedzają showroom i chodzą po fundamentach pierwszych will Flat House. To pierwszy raz, gdy projekt jest prezentowany grupie osób, które nie mają żadnego interesu w tym, by go polubić.

Wydawana jest "zgoda braku sprzeciwu" (no objection) dla pierwszych trzech domów Flat House we wrześniu, a Ayuntamiento de Samaná wydaje pozwolenie na budowę 7 listopada. Na placu budowy wznoszone są ściany trzech domów, podczas gdy dla sześciu kolejnych kopane są fundamenty, prowadzone są instalacje elektryczne i wodociągowe, a także budowane są inżynieryjne ściany oporowe zabezpieczające wschodnie działki.

W tym samym okresie firma osiąga swój pierwszy miesiąc rentowności operacyjnej.

Nabywcy mogą samodzielnie skonfigurować swój dom online — układ, wykończenia, pakiety — i automatycznie otrzymać spersonalizowaną ofertę. To mechanizm, który powtarzalnemu typowi domu nadaje charakter rozwiązania szytego na miarę i zamienia konfigurację w coś, co nabywca robi sam, a nie negocjuje.

Wylewane są płyty fundamentowe dla pierwszych Flat House, z betonem testowanym na miejscu oraz próbkami pobranymi do badań wytrzymałościowych. Przy wylewce pracowało czternaście osób.

Dziewięć domów Phase 1 jest w budowie, sześć z nich rozpoczęto w ciągu jednego miesiąca. Połowa Stage 1 jest sprzedana.

Każda działka otrzymuje własne badanie geotechniczne, zanim cokolwiek zostanie na niej wylane. Wiertnica jest wprowadzana na platformę, wykonywane są odwierty, pobierane są próbki, a fundament projektowany jest dla konkretnego gruntu, a nie dla uśrednionych warunków zbocza. W Monte Rojo głębokość warstwy gliny waha się od jednego do dziesięciu metrów na przestrzeni zaledwie kilkuset metrów, i właśnie dlatego robi się to działka po działce.

Zalewanie płyt i konstrukcji trwa na całym terenie, a pompa do betonu pracuje działka po działce wzdłuż grzbietu wzniesienia.

Faza 1 Nomad City została w pełni sprzedana. Zamiast natychmiast otworzyć sprzedaż Fazy 2, sprzedaż została wstrzymana do czasu ukończenia realizacji Fazy 1. Sprzedawanie szybciej, niż się buduje, to sposób, w jaki inwestycje wpadają tutaj w kłopoty; podjęto decyzję, by wstrzymać sprzedaż i budować.

Domy Flat House wznoszące się na fundamentach zbudowanych, by przetrwać próbę czasu — oraz wizyta terenowa w tym miesiącu, podczas której inwestorzy i przyszli mieszkańcy spacerowali po działkach, które nabyli.

Projekt zostaje sklasyfikowany przez Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, co oznacza rozpoczęcie wymaganych dla Nomad City badań oddziaływania na środowisko.

Następnego dnia rejestrowany jest nieodwołalny dominikański trust Fideicomiso Samaná Land Bank — regulowany wehikuł prawny, który utrzymuje grunt i infrastrukturę oddzielnie od spółki budowlanej, przy czym zewnętrzny powiernik, Fiducapital, zarządza każdą płatnością i raportuje kwartalnie. Jest to najważniejsza pojedyncza decyzja strukturalna tego roku: grunt zabezpieczający projekt jest teraz przechowywany w sposób niedostępny dla jakichkolwiek innych wpływów.

Pełny, ujęty w rozbiciu na poszczególne domy harmonogram budowy dla Nomad City 1A jest przekazywany nabywcom w języku angielskim i polskim, z ukończonymi fundamentami pierwszych trzech domów oraz wyznaczonym etapem stanu surowego zamkniętego dla każdego domu w tej fazie. Każdy właściciel wie, w którym miejscu harmonogramu znajduje się jego dom.

W tym samym miesiącu powołany zostaje Komitet Inwestorów, którego przewodniczącym jest Piotr Baran — prezes zarządu i współwłaściciel polskiego dewelopera PCG S.A. oraz członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich — wnoszący do prac trzydzieści lat doświadczenia w zarządzaniu przedsięwzięciami deweloperskimi.

Budowa jest zreorganizowana wokół specjalistów, a nie jednego generalnego wykonawcy: PolBud SRL odpowiada za prace konstrukcyjne, Soluciones Modulares SRL za wykończenia, a R-Sosa Constructora za drogi, infrastrukturę i domy. Każda firma robi to, w czym jest najlepsza, a harmonogram przestaje zależeć od którejkolwiek z nich z osobna.

Utrzymanie tego w spójności wymaga wspólnego miejsca spotkań. Wykonawcy, inżynierowie, architekci i zespół Samana Group zasiadają przy tym samym stole na placu budowy co tydzień, z planem generalnym wyświetlonym na ekranie i pracami danego tygodnia na stole.

Studium wykonalności Nomad City zostaje ukończone w lutym. Równolegle niezależne Studium Wykonalności Komercyjnej i Wstępnej Wykonalności Finansowej szerszego areału Costa Samaná zostaje zlecone Analixis Global — specjalistycznej marce Castillo Zavala Construction & Investments, której klientami są deweloperzy, banki i fundusze rynku dominikańskiego. Opiera się ono na badaniach terenowych przeprowadzonych między styczniem a majem 2026 roku oraz na przeglądzie 35 porównywalnych projektów.

Atrakcyjność rynkową oceniono jako Wysoką, z ogólną oceną korzystna, pod warunkiem spełnienia określonych warunków — co istotniejsze, niezależnie doszło ono do strategii, którą projekt już wcześniej wybrał: pozycjonowanie jako eko-luksus i wellness o niskiej gęstości zabudowy, wille i butikowe apartamenty z obsługą na poziomie hotelowym, etapowa i samowystarczalna realizacja oraz europejscy i północnoamerykańscy nabywcy drugich domów, poszukujący stylu życia i eko-wellness jako podstawowy rynek docelowy.

Warunki, jakie zostały postawione, dotyczą wciąż trwających kroków instytucjonalnych — parametrów MITUR, pozwoleń środowiskowych dla szerszego areału oraz klasyfikacji CONFOTUR — zanim plan generalny zostanie sfinalizowany lub sprzedaż zostanie otwarta na szeroką skalę.

Zaawansowane prace konstrukcyjne trwają w całej fazie Phase 1A — wylano płyty stropowe głównych pięter, zakończono fundamenty, przygotowano zaprojektowane platformy działek. W fazie Phase 1B rozpoczynają się prace ziemne: profilowanie dróg oraz pierwsze podziemne trasy instalacji użytkowych.

Gmina poświadcza pozwolenie na budowę dla projektu na nazwisko Trust. Dokument zostaje włączony do dokumentacji wniosku CONFOTUR, dołączając do gminnego pozwolenia na budowę z listopada 2024 oraz pozwolenia środowiskowego z lipca 2025. Guzmán Ariza — jedna z czołowych kancelarii w kraju — przejmuje we wrześniu mandat na uzyskanie zezwoleń dla masterplanu Nomad City.

Trust obejmuje kontrolą łącznie około 876 500 m² w ciągu jednego kwartału, w tym swoją pierwszą działkę przybrzeżną. Około 43% zaangażowanego kapitału przeznaczono na nabycie gruntów, a 38% na zagospodarowanie terenu i infrastrukturę — pieniądze trafiają w ziemię, a nie w koszty administracyjne.

Podpisano zintegrowane partnerstwo wykonawcze z konsorcjum kierowanym przez R-Sosa Constructora, wraz z Soluciones Modulares, BIRSA Electric i Ricardo Cruz & Associates. Pięćdziesiąt jednostek mieszkalnych jest dostarczanych i płaconych przy odbiorze, a nie z góry — wykonawca ponosi koszty finansowania budowy — z ubezpieczeniem zabezpieczającym konstrukcję. Zarząd uważa, że żaden inny deweloper w Republice Dominikańskiej nie wprowadził porównywalnych warunków.

R-Sosa wybudowała główną drogę z miasta Samaná do Monte Rojo. Ten sam zespół dostarcza teraz własne cztery kilometry dróg głównych dla Nomad City — kanalizację burzową, wodę pitną, instalację elektryczną, oświetlenie publiczne oraz światłowód do każdej parceli — i wraz z Soluciones Modulares buduje domy.

Dwa tygodnie później R-Sosa opublikowała własny film o projekcie, na swoim własnym kanale — "nos enorgullece ser la empresa responsable de desarrollar toda la infraestructura": są dumni z bycia firmą odpowiedzialną za rozwój całej infrastruktury. Wykonawca, który z własnej inicjatywy, bez żadnej prośby, wiąże swoje nazwisko z projektem na własny rachunek, jest warty więcej niż jakikolwiek tekst, który moglibyśmy o nim napisać.

Sieć oświetlenia publicznego jest zainstalowana i działa na terenie Nomad City 1A, na latarniach solarnych wzdłuż głównych dróg. Główne prace wewnętrzne zostały zakończone w pierwszym domu referencyjnym, kilka domów osiągnęło zaawansowany etap zamkniętej konstrukcji, a przygotowanie działek rozszerza się na Nomad City 1B.

Zakończono prace konstrukcyjne przy pierwszych trzech domach Phase 1A. Kolejne osiemnaście domów znajduje się na etapie fundamentów, trwają prace fundamentowe Phase 1B, a montaż pierwszych ram okien panoramicznych już się zaczął.

Pro-Ambiente J&M, S.A. przedstawia niezależne studium przedrealizacyjne (pre-feasibility) dotyczące środowiska, obejmujące geologię, ekologię i hydrologię, i ocenia, że 60–65% początkowego obszaru jest odpowiednie do natychmiastowej zabudowy.

Najbardziej interesujące ustalenie dotyczy terenów podmokłych Bahía Carenero, które zostały ocenione jako nieodpowiednie do budowy. Zamiast spisać ten teren na straty, plan został wokół niego zmieniony: nabyć go po znacznie zredukowanej cenie, zachować go na stałe jako chroniony rezerwat ekologiczny i przenieść obszar komercyjny na wyższy, bardziej stabilny teren, który samo studium rekomenduje. Ograniczenie stało się udogodnieniem, którego niewiele inwestycji w regionie może zaoferować.

Nomad City zyskuje własną drogę do morza: około 1,3 km, siedem minut jazdy buggy z grzbietu wzgórza aż do beach clubu. Obecnie przejezdna dla buggy, do końca roku o jakości ulicy. Na filmie wygląda to na niewiele, a stanowi efekt roku pracy, negocjacji i uzyskiwania pozwoleń.

Betonowy kanał odwadniający, odprowadzający wodę bezpiecznie z drogi za każdym razem, gdy uderza tropikalny deszcz. Nigdy nie pojawi się na pocztówce z Samaná. Na terenie górskim to różnica między drogą, która przetrwa dekady, a drogą, którą zmyje pierwsza poważna burza.

Konstrukcja modułowa pokazuje tu swoją przewagę: zaawansowana prefabrykacja, materiały premium i fabryczna kontrola jakości sprawiają, że gotowy dom może być ukończony w ciągu około dziewięciu tygodni od momentu wykonania platformy i przyłączenia instalacji.

Prefabrykacja jest opcją, a nie regułą. Kupujący, którzy cenią szybkość i fabryczne tolerancje wykonania, wybierają właśnie ją; ci, którzy preferują konwencjonalną konstrukcję wylewaną na miejscu, otrzymują ją zamiast tego, w tej samej specyfikacji i na tych samych działkach. Oba warianty realizowane są przez to samo konsorcjum.

N70 stoi już w stanie surowym zamkniętym: dach założony, przeszklenia na całą wysokość i drzwi przesuwne zamontowane, cokół kamienny ułożony, podłogi położone, drzwi wewnętrzne zawieszone, a taras wylany. To najbardziej czytelny dotąd obraz tego, czym jest Flat House — długa, niska bryła, która na całej długości strony od morza otwiera się na zatokę Samana Bay.

N06 jest oferowany jako niemal wykończony Flat House w Nomad City I — działka 956 m², dwie sypialnie, ponad 50 m² tarasu. Pierwsza jednostka oferowana na podstawie tego, co zostało wybudowane, a nie tego, co jest planowane.

Na tym etapie pięć domów Phase 1A stoi w pełni wykończonych konstrukcyjnie — N04, N05 i N06 na pierwszym tarasie, wraz z N70 i N80 — a pozostałe jednostki z pięćdziesięcioelementowego programu podążają za nimi.

Samana Group i Banco BDI zawarły partnerstwo w celu zaoferowania finansowania budowy nabywcom Nomad City — w tym nabywcom zagranicznym, co jest elementem, który rzadko występuje na tym rynku.

W zależności od profilu finansowego nabywcy oraz projektu, Banco BDI może sfinansować do 70% bezpośrednich kosztów budowy, z wyłączeniem gruntu, lub do 50% zatwierdzonej przez bank wyceny projektu, która obejmuje grunt. Finansowanie jest dostępne w dolarach amerykańskich, ze środkami uwalnianymi stopniowo w oparciu o certyfikowane etapy budowy, a nie w jednorazowej wypłacie, przy orientacyjnych rocznych stopach procentowych w przedziale 8–10%. Wszystkie struktury finansowania, kwoty i warunki podlegają indywidualnej ocenie i ostatecznemu zatwierdzeniu przez BDI.

Dla nabywcy zmienia to arytmetykę posiadania nieruchomości w tym miejscu: Flat House niekoniecznie wymaga już zakupu w całości za gotówkę. Dla projektu stanowi to kolejny istotny krok — dominikański bank gotowy rozważyć finansowanie budowy w ramach Nomad City, z zastrzeżeniem własnej oceny nabywcy, dokumentacji nieruchomości, wyceny i postępu budowy.

Prace przesuwają się wzdłuż tarasu do domów w zakresie 60–80. Płyty są wylewane na podstawach z bloczków wykonanych w skarpie, każda ze swoim uformowanym zbiornikiem instalacyjnym i wykonanym odwodnieniem przed wylaniem betonu — zgodnie z tą samą sekwencją, która doprowadziła pierwsze domy do stanu surowego zamkniętego. Oświetlenie uliczne oraz gotowe domy za nimi są już na miejscu.

Świeże spojrzenie na plac budowy, z trwającymi pracami przy willach, drogach wewnętrznych i infrastrukturze. Oto wybór najnowszych zdjęć i filmów z Nomad City.