Dwadzieścia lat ziemi. Jeden pomysł. Jedno wzgórze.

Założyciele osiedlają się na półwyspie i tworzą największą na nim firmę zajmującą się geodezją i tytułowaniem gruntów, działającą na rzecz około 1500 klientów.

To ma większe znaczenie, niż się wydaje. W Dominikanie różnica między czystym, deslindado tytułem własności a spornym oznacza różnicę między inwestycją a procesem sądowym. Dziesięć lat spędzono na poznawaniu tej różnicy na cudzych gruntach, zanim jakikolwiek z nich został zakupiony.

Działka po działce, opcja po opcji — powstaje jedna z największych prywatnie posiadanych pozycji gruntowych na półwyspie. Bez marketingu, bez inwestorów, bez strony internetowej — i, na tamtym etapie, bez planu, co na niej wybudować.

Założyciele otwierają pięć ekologicznych butikowych hoteli z lokalnymi partnerami i budują swoje pierwsze dwa małe budynki apartamentowe. Udowadniają, że hotelarstwo o niskiej gęstości zabudowy i projektowe podejście do gościnności działa komercyjnie w Samaná — fundament, na którym później oparła się idea Nomad City.

Marek Zmysłowski — współzałożyciel Jumia Travel, HotelOnline i SunRoof, wcześniej związany z Rocket Internet, RTB House i OLX — zaczyna pracę nad dwoma wielkimi niezabudowanymi terenami półwyspu: El Valle i Monte Rojo. Spędził karierę, budując rzeczy, które jeszcze nie istniały. Tym, czego potrzebował, była ziemia, a założyciele spędzili piętnaście lat na jej gromadzeniu.

Monte Rojo — czerwona góra — staje się Nomad City.

Pierwsza istotna prośba, którą wysyła, trzy dni po utworzeniu firmowego adresu e-mail, nie dotyczy wizualizacji czy marki. Dotyczy przykładu dominikańskiego tytułu własności do ziemi. Dokumentacja pojawiła się przed obrazem.

Berlińska pracownia Jasper Architects rozpoczyna prace nad projektami El Valle i Monte Rojo, a umowa inwestycyjna z pracownią zostaje podpisana później w tym samym roku. Koncepcja przestaje być tylko rozmową; zostaje przelana na papier.

Ośmiodniowy program przyprowadza pierwszych potencjalnych inwestorów na półwysep, aby osobiście przeszli się po terenie. Ten wzorzec utrzymuje się przez kolejne cztery lata: ludzi prosi się o to, by stanęli na zboczu wzgórza, zanim zostaną poproszeni o cokolwiek innego.

Umowy inwestycyjne są podpisywane w ostatnich dniach grudnia. Firma wchodzi w rok 2023 z zapewnionym finansowaniem, opracowywanym planem generalnym oraz gruntem objętym umową.

Marek konsoliduje bank ziemi, działalność związaną z tytułowaniem gruntów oraz projekty hotelarskie w jedną spółkę holdingową, stworzoną po to, by rozwijać, a nie tylko posiadać. Dołączają inwestorzy i doradcy. W listopadzie zostaje zarejestrowana polska spółka akcyjna, Samana Nomad City S.A., jako podmiot do przeprowadzenia publicznej emisji akcji.

Część działki od dawna była zajmowana przez rodziny rolnicze. Prawo dominikańskie jest jasne i zdecydowanie stoi po stronie zarejestrowanego właściciela, a szybka droga była dostępna. Samana Group z niej nie skorzystała.

„Mieszkańcy to głównie biedni rolnicy poszukujący ziemi, by uprawiać żywność i przetrwać. Uzgodniliśmy z każdą rodziną przeniesienie ich do nowego domu wybudowanego przez Samana Group, na działce podarowanej im przez Samana Group.”Marek Zmysłowski · List do inwestorów, I półrocze 2024

Każda rodzina została przesiedlona, na przekazanej jej ziemi, do domów wybudowanych przez firmę. Zajęło to więcej czasu i kosztowało więcej niż nakaz eksmisji. To także powód, dla którego Nomad City jest budowane obok okolicznych społeczności, a nie przeciwko nim — a ta praktyka jest kontynuowana w odniesieniu do każdej działki nabywanej od tamtej pory.

Ziemia pod pierwsze etapy Nomad City została nabyta na własność, wraz z zabezpieczoną pozycją pod cały projekt — wystarczająco dużo gruntu na wszystkie siedem planowanych etapów, zabezpieczonego jeszcze zanim sprzedano choćby jeden dom.

Pierwsze notarialnie potwierdzone transakcje dotyczące gruntu Nomad City są sfinalizowane i przekazane przez dominikańskiego prawnika. Grunt, na którym powstanie miasteczko, jest teraz objęty czystym, zarejestrowanym tytułem własności.

Renomowane, uznane na arenie międzynarodowej biuro projektowe zostaje wyznaczone do opracowania masterplanu osiedla, a doświadczony dominikański radca prawny — wcześniej zatrudniony wewnętrznie w Philip Morris Caribbean oraz w Grupo Puntacana — dołącza do zespołu, by kierować kwestiami prawnymi.

Zezwolenie na budowę (Permiso de Obra) dla Nomad City Stage 1 zostało uzyskane, a przetarg dla wykonawców zostaje otwarty — z preferencją dla firm, które już budowały na półwyspie Samaná.

Rozpoczynają się prace przy Nomad City I. Pierwsze techniczne drogi zostają wytyczone w ramach masterplanu, rozpoczyna się karczowanie terenu pod parking, kondominium oraz pierwsze sześć willi, a na plac budowy dostarczane są zasilanie, kamery i ogrodzenie obwodowe. Główny architekt nazywa ten dzień jednym z najlepszych dni w historii firmy.

Z rozpoczęciem budowy ujawniono autorów koncepcji: Pit Marenco i Traktor Arquitectura, pracownię odpowiedzialną za język projektowy Nomad City.

Na wzniesieniu podstawą nie są fundamenty — jest nią dostęp. Pierwszy etap drogi dojazdowej został zakończony: tyczenie, wykopy, zagęszczenie gruntu i podbudowa. Równolegle kończą się badania geotechniczne, dające inżynierom dokładnie to, czego potrzebują do zaprojektowania fundamentów i odwodnienia zbocza.

Constructora Lugo ustawia na terenie budowy swój park narzędziowy, maszyny oraz biura mobilne. Rozpoczyna się rekrutacja doświadczonych zespołów budowlanych z Polski do pracy razem z dominikańskimi ekipami.

Dokumenty ofertowe zostają złożone w polskim organie nadzoru finansowego, a regulowana emisja akcji trafia na rynek. Akcje serii B zostają przydzielone nowym akcjonariuszom w sierpniu i wpisane do rejestru akcjonariuszy prowadzonego przez Trigon Dom Maklerski przed końcem roku.

Sieć dróg przecinająca cały masterplan Nomad City została uwieczniona w skanach 3D — trwałym, mierzalnym zapisie stanu faktycznego terenu. Rozpoczęto wykopy pod fundamenty kondominium, a badania geotechniczne obejmują pozostałe działki.

Uruchomiono konfigurowalny, powtarzalny typ domu — zaprojektowany tak, by budować go w ten sam sposób sto razy, a nie na indywidualne zamówienie. Ujęcie Marka przedstawione inwestorom w tamtym czasie: "Nasz Flat House to nasz Ford Model T. Parafrazując znany cytat: możesz go otrzymać w każdej wariacji, jaką chcesz, o ile jest ona dostępna w konfiguratorze."

Rozpoczynają się prace ziemne pod kondominium oraz pierwsze trzy domy Flat House, za którymi ma powstać kolejnych dwadzieścia. Na zboczu wzgórza wykopano trzydzieści platform. Wytyczono ławy fundamentowe, związano zbrojenie i wzniesiono pierwsze słupy.

Przed kamerą staje inżynier geotechnik, aby opowiedzieć o tym, z czego w rzeczywistości zbudowane jest zbocze wzgórza — o głębokości warstwy gliny, formacjach skalnych, stabilności stoku oraz o tym, co jest potrzebne, aby budować na nim tak, by domy przetrwały sto lat. Większość deweloperów pokazuje widok. Ta seria pokazała grunt.

Fundamenty są układane na pierwszych działkach, a następnie wznoszone są ściany. Według jesiennego raportu z terenu wywieziono 13 000 m³ gruntu i przywieziono 650 m³ skały; wydobyta skała jest ponownie wykorzystywana na miejscu jako wypełnienie, a nie wywożona. Generalny wykonawca ma podpisaną umowę, a na miejscu planowana jest budowa węzła betoniarskiego.

Otwarcie showroomu Nomad City — wnętrza, materiały i wykończenia will w skali rzeczywistej, dzięki czemu kupujący mogą stanąć w pomieszczeniach, zamiast tylko o nich czytać. Kamień koralinowy wydobywany na półwyspie, lokalne drewno twarde, wylewane posadzki betonowe, len, rattan: paleta materiałów zaczerpnięta z wyspy, a nie na nią importowana.

23 sierpnia na miejscu gości się około 100 agentów RE/MAX, którzy zwiedzają showroom i chodzą po fundamentach pierwszych will Flat House. To pierwszy raz, gdy projekt jest prezentowany grupie osób, które nie mają żadnego interesu w tym, by go polubić.

Wydawane jest "brak sprzeciwu" dla pierwszych trzech Flat House we wrześniu, a Ayuntamiento de Samaná wydaje pozwolenie na budowę 7 listopada. Na miejscu wznoszone są ściany trzech domów, podczas gdy kopane są fundamenty pod kolejnych sześć, instalowane są przyłącza elektryczne i wodociągowe, a także budowane są zaprojektowane ściany oporowe podtrzymujące wschodnie działki.

W tym samym okresie firma osiąga pierwszy miesiąc rentowności operacyjnej.

Nabywcy mogą samodzielnie skonfigurować swój dom online — układ, wykończenia, pakiety — i automatycznie otrzymać spersonalizowaną ofertę. To mechanizm, który powtarzalnemu typowi domu nadaje charakter rozwiązania szytego na miarę i zamienia konfigurację w coś, co nabywca robi sam, a nie negocjuje.

Wylewane są płyty fundamentowe dla pierwszych Flat House, z betonem testowanym na miejscu oraz próbkami pobranymi do badań wytrzymałościowych. Przy wylewce pracowało czternaście osób.

Dziewięć domów Phase 1 jest w budowie, sześć z nich rozpoczęto w ciągu jednego miesiąca. Połowa Stage 1 jest sprzedana.

Każda działka otrzymuje własne badanie geotechniczne, zanim cokolwiek zostanie na niej wylane. Wiertnica jest wprowadzana na platformę, wykonywane są odwierty, pobierane są próbki, a fundament projektowany jest dla konkretnego gruntu, a nie dla uśrednionych warunków zbocza. W Monte Rojo głębokość warstwy gliny waha się od jednego do dziesięciu metrów na przestrzeni zaledwie kilkuset metrów, i właśnie dlatego robi się to działka po działce.

Zalewanie płyt i konstrukcji trwa na całym terenie, a pompa do betonu pracuje działka po działce wzdłuż grzbietu wzniesienia.

Faza 1 Nomad City została w pełni sprzedana. Zamiast natychmiast otworzyć sprzedaż Fazy 2, sprzedaż została wstrzymana do czasu ukończenia realizacji Fazy 1. Sprzedawanie szybciej, niż się buduje, to sposób, w jaki inwestycje wpadają tutaj w kłopoty; podjęto decyzję, by wstrzymać sprzedaż i budować.

Domy Flat House wznoszące się na fundamentach zbudowanych, by przetrwać próbę czasu — oraz wizyta terenowa w tym miesiącu, podczas której inwestorzy i przyszli mieszkańcy spacerowali po działkach, które nabyli.

Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales wydaje pozwolenie środowiskowe dla projektu w dniu 22 lipca 2025 r. — jest to zatwierdzenie, które umożliwia prowadzenie prac na zboczu wzgórza, i to, którego uzyskanie zajmuje najwięcej czasu na tak wrażliwym terenie. Następuje ono po złożeniu opracowań środowiskowych dla Nomad City i jest odnawiane co roku.

Następnego dnia rejestrowany jest nieodwołalny dominikański trust Fideicomiso Samaná Land Bank — regulowany podmiot, który posiada grunt i infrastrukturę oddzielnie od spółki budowlanej, przy czym zewnętrzny powiernik, Fiducapital, zarządza każdą płatnością i raportuje kwartalnie. Jest to najważniejsza decyzja strukturalna roku: grunt zabezpieczający projekt jest teraz przechowywany w miejscu, którego nic innego nie może naruszyć.

Pełny, ujęty w rozbiciu na poszczególne domy harmonogram budowy dla Nomad City 1A jest przekazywany nabywcom w języku angielskim i polskim, z ukończonymi fundamentami pierwszych trzech domów oraz wyznaczonym etapem stanu surowego zamkniętego dla każdego domu w tej fazie. Każdy właściciel wie, w którym miejscu harmonogramu znajduje się jego dom.

W tym samym miesiącu powołany zostaje Komitet Inwestorów, którego przewodniczącym jest Piotr Baran — prezes zarządu i współwłaściciel polskiego dewelopera PCG S.A. oraz członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich — wnoszący do prac trzydzieści lat doświadczenia w zarządzaniu przedsięwzięciami deweloperskimi.

W ramach Trustu ujęto łącznie około 207 000 m² w czterech działkach. Podpisano siedem umów rezerwacyjnych przy średniej cenie 75 USD/m² — powyżej założenia underwritingowego wynoszącego 60 USD — oraz zrealizowano pierwszą kwartalną płatność odsetkową dla wszystkich obligatariuszy. Rozliczenia z zajmującymi teren okazały się o 25% niższe od budżetu.

Nad obszarem około 3,0 mln m² nieruchomości przeprowadzono nalot skanujący LiDAR, tworząc dokładny co do centymetra trójwymiarowy model terenu pod okapem drzew. Każda linia poziomicowa, nachylenie, linia odwodnienia i istniejące drzewo zostały uchwycone, zanim wytyczono choćby jedną drogę — dzięki czemu masterplan nakłada się na teren taki, jaki jest w rzeczywistości, a nie taki, jaki przedstawia mapa.

Budowa jest zreorganizowana wokół specjalistów, a nie jednego generalnego wykonawcy: PolBud SRL odpowiada za prace konstrukcyjne, Soluciones Modulares SRL za wykończenia, a R-Sosa Constructora za drogi, infrastrukturę i domy. Każda firma robi to, w czym jest najlepsza, a harmonogram przestaje zależeć od którejkolwiek z nich z osobna.

Utrzymanie tego w spójności wymaga wspólnego miejsca spotkań. Wykonawcy, inżynierowie, architekci i zespół Samana Group zasiadają przy tym samym stole na placu budowy co tydzień, z planem generalnym wyświetlonym na ekranie i pracami danego tygodnia na stole.

Studium wykonalności Nomad City zostaje ukończone w lutym. Równolegle niezależne Studium Wykonalności Komercyjnej i Wstępnej Wykonalności Finansowej szerszego areału Costa Samaná zostaje zlecone Analixis Global — specjalistycznej marce Castillo Zavala Construction & Investments, której klientami są deweloperzy, banki i fundusze rynku dominikańskiego. Opiera się ono na badaniach terenowych przeprowadzonych między styczniem a majem 2026 roku oraz na przeglądzie 35 porównywalnych projektów.

Atrakcyjność rynkową oceniono jako Wysoką, z ogólną oceną korzystna, pod warunkiem spełnienia określonych warunków — co istotniejsze, niezależnie doszło ono do strategii, którą projekt już wcześniej wybrał: pozycjonowanie jako eko-luksus i wellness o niskiej gęstości zabudowy, wille i butikowe apartamenty z obsługą na poziomie hotelowym, etapowa i samowystarczalna realizacja oraz europejscy i północnoamerykańscy nabywcy drugich domów, poszukujący stylu życia i eko-wellness jako podstawowy rynek docelowy.

Warunki, jakie zostały postawione, dotyczą wciąż trwających kroków instytucjonalnych — parametrów MITUR, pozwoleń środowiskowych dla szerszego areału oraz klasyfikacji CONFOTUR — zanim plan generalny zostanie sfinalizowany lub sprzedaż zostanie otwarta na szeroką skalę.

Zaawansowane prace konstrukcyjne trwają w całej fazie Phase 1A — wylano płyty stropowe głównych pięter, zakończono fundamenty, przygotowano zaprojektowane platformy działek. W fazie Phase 1B rozpoczynają się prace ziemne: profilowanie dróg oraz pierwsze podziemne trasy instalacji użytkowych.

Certyfikat pozwolenia na budowę zostaje wydany i dołącza do dokumentacji wniosku CONFOTUR, razem z gminnym pozwoleniem na budowę z listopada 2024 oraz pozwoleniem środowiskowym z lipca 2025. Guzmán Ariza — jedna z wiodących kancelarii w kraju — przejmuje we wrześniu mandat na uzyskanie pozwoleń dla masterplanu Nomad City.

Trust obejmuje kontrolą łącznie około 876 500 m² w ciągu jednego kwartału, w tym swoją pierwszą działkę przybrzeżną. Około 43% zaangażowanego kapitału przeznaczono na nabycie gruntów, a 38% na zagospodarowanie terenu i infrastrukturę — pieniądze trafiają w ziemię, a nie w koszty administracyjne.

Podpisano zintegrowane partnerstwo wykonawcze z konsorcjum kierowanym przez R-Sosa Constructora, wraz z Soluciones Modulares, BIRSA Electric i Ricardo Cruz & Associates. Pięćdziesiąt jednostek mieszkalnych jest dostarczanych i płaconych przy odbiorze, a nie z góry — wykonawca ponosi koszty finansowania budowy — z ubezpieczeniem zabezpieczającym konstrukcję. Zarząd uważa, że żaden inny deweloper w Republice Dominikańskiej nie wprowadził porównywalnych warunków.

R-Sosa wybudowała główną drogę z miasta Samaná do Monte Rojo. Ten sam zespół dostarcza teraz własne cztery kilometry dróg głównych dla Nomad City — kanalizację burzową, wodę pitną, instalację elektryczną, oświetlenie publiczne oraz światłowód do każdej parceli — i wraz z Soluciones Modulares buduje domy.

Dwa tygodnie później R-Sosa opublikowała własny film o projekcie, na swoim własnym kanale — "nos enorgullece ser la empresa responsable de desarrollar toda la infraestructura": są dumni z bycia firmą odpowiedzialną za rozwój całej infrastruktury. Wykonawca, który z własnej inicjatywy, bez żadnej prośby, wiąże swoje nazwisko z projektem na własny rachunek, jest warty więcej niż jakikolwiek tekst, który moglibyśmy o nim napisać.

Sieć oświetlenia publicznego jest zainstalowana i działa na terenie Nomad City 1A, na latarniach solarnych wzdłuż głównych dróg. Główne prace wewnętrzne zostały zakończone w pierwszym domu referencyjnym, kilka domów osiągnęło zaawansowany etap zamkniętej konstrukcji, a przygotowanie działek rozszerza się na Nomad City 1B.

Zakończono prace konstrukcyjne przy pierwszych trzech domach Phase 1A. Kolejne osiemnaście domów znajduje się na etapie fundamentów, trwają prace fundamentowe Phase 1B, a montaż pierwszych ram okien panoramicznych już się zaczął.

Pro-Ambiente J&M, S.A. przedstawia niezależne studium przedrealizacyjne (pre-feasibility) dotyczące środowiska, obejmujące geologię, ekologię i hydrologię, i ocenia, że 60–65% początkowego obszaru jest odpowiednie do natychmiastowej zabudowy.

Najbardziej interesujące ustalenie dotyczy terenów podmokłych Bahía Carenero, które zostały ocenione jako nieodpowiednie do budowy. Zamiast spisać ten teren na straty, plan został wokół niego zmieniony: nabyć go po znacznie zredukowanej cenie, zachować go na stałe jako chroniony rezerwat ekologiczny i przenieść obszar komercyjny na wyższy, bardziej stabilny teren, który samo studium rekomenduje. Ograniczenie stało się udogodnieniem, którego niewiele inwestycji w regionie może zaoferować.

Nomad City zyskuje własną drogę do morza: około 1,3 km, siedem minut jazdy buggy z grzbietu wzgórza aż do beach clubu. Obecnie przejezdna dla buggy, do końca roku o jakości ulicy. Na filmie wygląda to na niewiele, a stanowi efekt roku pracy, negocjacji i uzyskiwania pozwoleń.

Betonowy kanał odwadniający, odprowadzający wodę bezpiecznie z drogi za każdym razem, gdy uderza tropikalny deszcz. Nigdy nie pojawi się na pocztówce z Samaná. Na terenie górskim to różnica między drogą, która przetrwa dekady, a drogą, którą zmyje pierwsza poważna burza.

Modułowa konstrukcja pokazuje tu swoją wartość: zaawansowana prefabrykacja, materiały premium oraz fabryczna kontrola jakości sprawiają, że kompletny dom może być gotowy w około dziewięć tygodni od momentu przygotowania platformy i przyłączy.

Prefabrykacja jest opcją, a nie regułą. Nabywcy, którzy chcą skorzystać z szybkości i fabrycznych tolerancji, wybierają ją; ci, którzy preferują konwencjonalną konstrukcję wylewaną na miejscu, otrzymują ją zamiast tego, zgodnie z tą samą specyfikacją i na tych samych działkach. Obie metody realizowane są przez ten sam konsorcjum.

N80 osiągnął pełen etap stanu deweloperskiego: dach jest gotowy, zamontowano przeszklenia na pełną wysokość oraz drzwi przesuwne, ułożono kamienny cokół, położono podłogi, zawieszono drzwi wewnętrzne, a taras został wylany. To najbardziej wyrazisty jak dotąd obraz tego, czym jest Flat House — długa, niska bryła, która na całej długości strony od strony morza otwiera się na zatokę Samaná.

N06 jest oferowany jako niemal wykończony Flat House w Nomad City I — działka 956 m², dwie sypialnie, ponad 50 m² tarasu. Pierwsza jednostka oferowana na podstawie tego, co zostało wybudowane, a nie tego, co jest planowane.

Na tym etapie pięć domów Phase 1A stoi w pełni wykończonych konstrukcyjnie — N04, N05 i N06 na pierwszym tarasie, wraz z N70 i N80 — a pozostałe jednostki z pięćdziesięcioelementowego programu podążają za nimi.

Samana Group i Banco BDI zawarły partnerstwo w celu zaoferowania finansowania hipotecznego kupującym Nomad City — w tym zagranicznym nabywcom, co jest elementem, który rzadko istnieje na tym rynku.

Finansowanie obejmuje do 70% wartości nieruchomości, w dolarach amerykańskich, ze środkami uwalnianymi progresywnie w oparciu o etapy budowy, a nie w jednorazowej transzy, według orientacyjnych stóp podawanych przez bank w przedziale 8–10%. Każdy wniosek jest oceniany i zatwierdzany przez BDI na jego własnych warunkach.

Dla kupującego zmienia to arytmetykę posiadania nieruchomości tutaj: Flat House przestaje być zakupem w całości za gotówkę, a staje się zakupem finansowanym, na tej samej zasadzie, na jakiej kupuje się dom w innym miejscu na świecie. Dla projektu jest to coś jeszcze innego — dominikański bank udzielający finansowania na te domy, na tej ziemi, to instytucja stawiająca własny bilans za dokumentacją tytułu własności, pozwoleniami i jakością budowy.

Prace przesuwają się wzdłuż tarasu do domów w zakresie 60–80. Płyty są wylewane na podstawach z bloczków wykonanych w skarpie, każda ze swoim uformowanym zbiornikiem instalacyjnym i wykonanym odwodnieniem przed wylaniem betonu — zgodnie z tą samą sekwencją, która doprowadziła pierwsze domy do stanu surowego zamkniętego. Oświetlenie uliczne oraz gotowe domy za nimi są już na miejscu.