Уважаемые инвесторы, партнёры и друзья Samana Group,
Ниже вы найдёте подробный отчёт за первое полугодие этого года, подготовленный нашим генеральным директором Мареком Змысловски.
Резюме
Продажи идут очень успешно (40% Этапа 1 уже предпродано), и после первоначальных трудностей мы наконец добились значительного прогресса в строительстве: выполнены земляные работы и заложены фундаменты для Кондо 1 и первых 5 вилл. Мы продолжаем следовать стратегии, изложенной в моём предыдущем письме инвесторам, подводившем итоги 2023 года. Цель на 2024 год — создать в рамках Samana Group строительный «механизм» мощностью не менее 100 юнитов в год, с последующим выходом на 1000 юнитов в год. Начало года было медленным. В этом письме вы найдёте подробный разбор проблем, с которыми мы столкнулись, и того, как мы их решили. Хорошая новость в том, что наша строительная мощность растёт не линейно, а экспоненциально. Частично это связано с увеличением количества ресурсов на площадке, а частично — с упрощением нашего продуктового предложения.
Привлечение средств холдингом
Мы запустили раунд Series A, привлекая минимум 5 миллионов долларов при предварительной оценке компании в 25 миллионов долларов. Это пятикратное увеличение нашей оценки по сравнению с Seed-раундом. Новая оценка стала возможной благодаря дополнительной земле, приобретённой напрямую холдингом (52 га земли с видом на океан), росту стоимости земли (в 2 раза по сравнению с уже имеющейся у нас землёй) благодаря нашей застройке, а также благодаря сгенерированным предпродажам ($15,9 миллиона). У нас уже есть ведущий инвестор (один из ведущих мировых венчурных фондов, инвестирующих в частные города), и мы планируем закрыть раунд к 30 сентября. Изначальной датой закрытия было 31 мая, но мы решили продлить срок из-за сезона отпусков. Пожалуйста, свяжитесь со мной напрямую по адресу marek@samana.group, чтобы получить подробную инвестиционную презентацию.
Продажи
Продажи в этом году были в основном обусловлены нашим новым продуктом — Flat House, запущенным в феврале. Помимо модульного дизайна, позволяющего клиенту легко конфигурировать дом без помощи архитектора, главным конкурентным преимуществом является опция финансирования от застройщика. С 1 января по 29 мая мы предпродали 34 дома Flat House и 2 квартиры (общий объём продаж примерно 6 миллионов долларов), что в сумме составляет 51 юнит и общий объём продаж 15,9 миллиона долларов с момента начала продаж проекта.
Пока что вышеуказанные цифры являются результатом исключительно наших собственных прямых продаж. Особенно успешным оказалось наше партнёрство с Diagnostyka Group SA (ведущей телемедицинской компанией Польши), благодаря которому в первый месяц сотрудничества было продано 8 домов. Мы официально запустили партнёрство с RE/MAX (мастер-брокер для Доминиканской Республики). Наши объекты доступны в их глобальной системе MLS; первый клиент уже внёс резервационный платёж. Активация агентов NestSeekers (мастер-брокер для США и Европы) запланирована на июнь/июль. Благодаря нашим мастер-брокерам мы ожидаем полностью распродать проект к концу 3 квартала.
Наша главная область для улучшения в продажах — оптимизация процесса между резервационным платежом и подписанием контракта. В настоящее время в среднем это занимает 9 недель, а наша цель — 3 недели. В этом процессе нет универсального решения; в основном всё сводится к внедрению не подлежащих обсуждению шаблонов контрактов, большей автоматизации в выборе конечного продукта (детали интерьера и чертежи являются узким местом) и большей дисциплине в работе с юридическими представителями клиентов.
В следующем квартале мы запустим наш Конфигуратор дома. Мы очень воодушевлены этим проектом, поскольку первоначальные тесты показали положительную реакцию рынка. Инструмент позволяет настраивать дом до мельчайших деталей (подход, заимствованный из автомобильной индустрии) при поддержке продавца, но без участия архитектора, что до сих пор было большой проблемой в оптимизации процесса. Предложение по индивидуальному строительству будет отодвинуто на второй план и передано на аутсорс отдельной архитектурной SPV-компании в рамках холдинга.
Строительство
Мы начали земляные работы и подготовку фундаментов для Кондо 1 и первых 5 вилл. Фотографии строительной площадки вы можете найти в следующей папке:
Мы начали строительные работы с использованием тяжёлой техники на 10 недель позже, чем планировалось изначально, по следующим причинам.
1. Пересмотр условий сотрудничества с нашим генеральным подрядчиком
Нам удалось пересмотреть условия и перейти на более регулярные, меньшие по объёму еженедельные платежи за выполненную на площадке работу, вместо крупных авансовых платежей. Исправление структуры стимулов позволяет нам ускорять работу и внимательно контролировать затраты.
Компания COLUSA остаётся генеральным подрядчиком для кондоминиумов Nomad City и общей инфраструктуры проекта (дороги, канализация, подключение электричества). В то же время Samana Group управляет собственной строительной командой (при этом Colusa выступает в роли супервайзера), сосредоточенной на строительстве домов Flat House. Для масштабирования наших строительных усилий наша внутренняя команда пополнилась 8 инженерами и строителями-экспатами из Польши и Чили. Теперь у нас полноценная строительная команда, включающая 3 архитекторов, 2 руководителей площадки, 2 инженеров-конструкторов, геолога и 3 прораба.
Такой гибридный подход позволяет нам использовать местный опыт для сложных конструкций, одновременно проявляя больше инновационности и скорости при строительстве простых объектов, где сложности связаны скорее с логистикой, чем с инженерией.
2. Изменения в первоначальном генеральном плане и процесс его повторного утверждения
Чтобы улучшить качество жизни наших жителей, мы изменили структуру дорог в нашем сообществе, перенесли расположение Кондо 2 и увеличили размер парка для жителей. Хотя у нас очень хорошие отношения с местными властями, необходимо учитывать, что мы находимся под пристальным вниманием каждого государственного органа в районе Nomad City. Менее чем за год мы стали крупнейшим работодателем, налогоплательщиком и застройщиком в непосредственной округе. Именно поэтому мы должны действовать осторожно и не предпринимать шагов без официальной документации и согласований. Как организация, мы уже вышли из стадии становления и не можем позволить себе то, что мог бы себе позволить эко-лодж на 10 номеров. Мы также перепрофилировали первые этажи наших кондоминиумов под смешанное коммерческое и жилое использование, что потребовало изменений в конструктивных решениях. Цель здесь также заключалась в том, чтобы сделать наш город более «пригодным для жизни». Мы решили сейчас создать задержку, вместо того чтобы вовремя получить неоптимальный продукт.
3. Беспрецедентные дожди
Самана — самый дождливый регион Доминиканской Республики (и, соответственно, самый зелёный), и мы учитываем дополнительные дожди при планировании строительства и эксплуатации. Однако последние 6 месяцев были необычными за всю зафиксированную метеорологическую историю Доминиканской Республики. В этом году мы имеем дело с осадками на 30% больше, чем в среднем за каждый год последнего десятилетия. Это вынудило нас изменить состав техники на площадке (пришлось перебросить более дорогую, менее манёвренную гусеничную технику) и быстрее, чем изначально планировалось, инвестировать в укрепление дорог.
4. Дополнительные геологические исследования и улучшенные конструктивные решения
Мы заказали дополнительные геологические исследования и обновления в проектах конструкций фундаментов, чтобы повысить безопасность и долговечность проекта.
Холмы Монте-Рохо, на которых расположены все этапы Nomad City, состоят из твёрдой скальной породы и глины. Глубина залегания глины варьируется от 1 до 10 метров в зависимости от конкретного участка. На Nomad City 1 средняя глубина залегания глины значительно выше, чем на других этапах. Больше глины означает более высокий риск оползней, особенно при усилении осадков. Неотъемлемая часть нашей продуктовой стратегии — строить с максимально высоким качеством для обеспечения безопасности и долговечности. Хотя геологические исследования и конструктивные решения соответствовали строительным нормам Доминиканской Республики, мы решили, что этого недостаточно для Samana Group. Наши штатные геолог и инженеры-конструкторы курировали новые проекты и почвенные испытания (включая наиболее сложные лабораторные испытания продолжительностью в 1 месяц).
5. Мы мягко урегулировали ситуацию с нелегальными поселенцами, чтобы избежать конфликта с местным сообществом, что замедлило начало земляных работ
В отличие от США или Испании, где самовольные поселенцы являются большой проблемой в городах, ситуация с «жителями» в Доминиканской Республике в основном связана с большими участками сельской земли. Хорошая новость в том, что доминиканское законодательство находится на стороне законных владельцев. Тем не менее, в Samana Group мы решили придерживаться более мягкого подхода, не вступая в конфликт с местными сообществами, что иначе могло бы легко перечеркнуть результаты работы Фонда Samana Group. Поселенцы — это в основном бедные фермеры, ищущие землю для выращивания еды и выживания. Мы договорились с каждой семьёй о переселении в новый дом, построенный Samana Group, на участке земли, подаренном им компанией Samana Group.
Мы извлекли уроки из каждой ошибки в ходе строительства Этапа 1, чтобы каждый последующий этап можно было построить быстрее и лучше.
Наша стратегия на 2024/2025 годы
Создание строительного механизма: масштабирование до строительства целых городов.
Этап 1: 100 юнитов в год.
Этап 2: 1000 юнитов в год.
Продвигаясь вперёд, мы собираем обратную связь от рынка касательно продаж и извлекаем уроки из строительных сложностей. Нам нужно понимать, кого мы хотим видеть своими клиентами и какие у них пожелания, но нам также нужно учиться и решать, что следует исключить.
Значительная часть создания нашего строительного механизма заключается в выявлении и устранении крупнейших узких мест в классической модели продаж и строительства недвижимости. Мы хотим по сути создать конвейер по производству домов (и стать теми переменами, которыми Форд стал для автомобильной индустрии). Задача непростая, но именно это делает её увлекательной.
Это касается двух групп случаев. Первая группа — клиенты с потребностями в кастомизации. Вторая группа — определённые процессы, продукты и услуги, типичные для классического мира недвижимости, которые трудно масштабировать (например, большое количество вариантов дизайна интерьера). Эта стратегия является следствием Основных ценностей, которых мы придерживаемся.
Что касается дизайна, мы стремимся к «модульности и автоматизации», чтобы обеспечить плавный переход к модульной строительной технологии. Наш Flat House — это наша модель Ford T. Перефразируя знаменитую цитату: вы можете получить дом в любой вариации, какой пожелаете, при условии, что она есть в конфигураторе. Мы активно инвестируем в наш Конфигуратор Flat House, который будет автоматически или с помощью продавца, но без поддержки архитектора, генерировать для клиента детальное предложение.
Конфигуратор будет развиваться, добавляя всё больше вариантов интерьера и экстерьера (начальная точка — несколько сотен), НО всегда с учётом этих 2 правил:
Каждая вариация дома строится на одной и той же фундаментной конструкции. Это позволяет начинать земляные работы и закладку фундамента ещё до того, как определён окончательный вариант дома.
Количество вариантов в конфигураторе должно быть ограничено, потому что слишком большое разнообразие сбивает клиента с толку и снижает конверсию. Слишком много вариантов интерьера также увеличит затраты на закупку и логистику, поскольку нам придётся заказывать ограниченное количество слишком многих разновидностей вещей.
Жители, желающие индивидуальных решений, будут направляться в архитектурную студию, созданную как отдельную SPV-компанию в рамках холдинга.
Следующий этап — работа с внешними застройщиками недвижимости (для достижения показателя 1000 юнитов в год). Настоящая масштабируемость достигается благодаря настоящим застройщикам, которые привносят свои ресурсы и клиентскую базу, в то время как Samana Group предоставляет землю и инфраструктуру. Реальность такова, что убедить застройщиков присоединиться занимает очень много времени, а затем они все приходят одновременно. Скорее всего, мы пригласим других застройщиков только после завершения Этапа 2 Nomad City по следующим причинам:
нам сначала нужен безупречный градостроительный кодекс;
нам нужен безупречный план устойчивого развития;
нам нужно успешное подтверждение концепции (proof of concept);
Все 3 пункта будут проверены и реализованы в рамках коммерческого успеха Nomad City 1.
Мы не можем приглашать гостей, пока сами не знаем правил своего дома.
Новости
Доминиканский народ высказался чётко и громко на президентских и сенаторских выборах в этом месяце. Действующий президент Луис Абинадер и сенатор от Саманы Педро Катрайн сохранят свои посты на новый срок. Оба одержали победу с большим отрывом и принадлежат к одной партии (Партия современной революции — PRM). Стоит отметить, что на муниципальных выборах, прошедших всего несколькими неделями ранее, та же партия одержала масштабную победу: её представители победили более чем в 80% городов, посёлков и деревень.
Нация видит ценность в этой стратегии и выбрала ещё 4 года развития.
PRM продолжает стимулировать экономический рост через крупные инвестиции в инфраструктуру, туризм, предпринимательство и образование. Правительство продолжает приветствовать иностранных инвесторов, предоставляя им стабильную экономическую и политическую систему и налоговые льготы. Не будучи застрахованным от типичных проблем карибских стран, это удивительное государство на протяжении последних десятилетий успешно избегало опасных популистских идей. Доминиканская Республика — образец роста в Латинской Америке, подобно Польше в Центральной и Восточной Европе, что подтверждается недавним отчётом МВФ.
Огромное спасибо за вашу неизменную поддержку в строительстве частного города.
Пожалуйста, свяжитесь со мной напрямую для индивидуального видеозвонка о нашем прогрессе, нашем предложении и раунде Series A.
Ваш генеральный директор,
Марек Змысловски
Samana Group
P.S. Здесь вы можете найти мои любимые фрагменты из истории основателей частного города Пунта-Кана. Настоятельно рекомендую прочитать всю книгу Джейка Хиля Waking the Sleeping Giant. Заказать книгу можно здесь.