Estimados Inversores, Socios y Amigos de Samana Group,
A continuación encontrarán un informe integral del primer semestre de este año preparado por nuestro CEO, Marek Zmysłowski.
Resumen
Las ventas van muy bien (40% de la Etapa 1 pre-vendida), y después de los desafíos iniciales, finalmente hemos logrado un progreso significativo en la construcción con excavaciones y cimientos para el Condo 1 y las primeras 5 villas. Continuamos con la estrategia descrita en mi última carta a los inversores que resumía el 2023. El objetivo de 2024 es construir una máquina de construcción dentro de Samana Group con una capacidad de al menos 100 unidades por año hasta llegar a 1000 unidades por año. El comienzo del año fue lento. En la carta encontrarán un análisis post-mortem profundo de los problemas que enfrentamos y cómo los solucionamos. La buena noticia es que nuestra capacidad de construcción está creciendo no de forma lineal sino exponencial. Esto se debe en parte al aumento del número de recursos en el sitio y en parte a la simplificación de nuestra oferta de productos.
Recaudación de Fondos del Holding
Hemos iniciado nuestra ronda de Serie A, recaudando un mínimo de $5 millones con una valoración pre-money de $25 millones. Esto representa un aumento de 5x en nuestra valoración desde nuestra Ronda Semilla. La nueva valoración es posible gracias al terreno adicional comprado directamente por el holding (52 ha de terreno con vista al océano), el aumento del valor del terreno (2x del terreno que ya poseemos), gracias a nuestro desarrollo, y gracias a las preventas generadas ($15,9 millones). Ya contamos con un inversor líder (uno de los mejores fondos de capital de riesgo del mundo que invierte en ciudades privadas) y planeamos cerrar la ronda antes del 30 de septiembre. La fecha de cierre inicial era el 31 de mayo, pero decidimos extender el plazo debido a la temporada de vacaciones. Por favor, contáctenme directamente en marek@samana.group para recibir el Deck de Inversores detallado.
Ventas
Las ventas de este año fueron impulsadas principalmente por nuestro nuevo producto, la Flat House, lanzada en febrero. Además del diseño modular, que permite que el cliente configure fácilmente la casa sin apoyo arquitectónico, el principal USP es la opción de Financiamiento del Desarrollador. Desde el 1 de enero hasta el 29 de mayo, pre-vendimos 34 Flat Houses y 2 apartamentos (aproximadamente $6 millones en valor total de ventas), para un total de 51 unidades y $15,9 millones en valor total de ventas desde el inicio de las ventas del proyecto.
Hasta ahora, las cifras anteriores han resultado únicamente de nuestras actividades de ventas directas internas. Hemos tenido especial éxito con nuestra alianza con Diagnostyka Group SA (la empresa líder de telemedicina de Polonia), lo que resultó en 8 casas vendidas en el primer mes de cooperación. Lanzamos oficialmente la alianza con RE/MAX (Masterbroker para República Dominicana). Nuestro inventario está disponible en su MLS global; el primer cliente ya ha realizado el pago de reserva. La activación de los Agentes de NestSeekers (MasterBroker EE.UU. y Europa) está planificada para junio/julio. Esperamos vender el 100% del proyecto para finales del tercer trimestre, gracias a nuestros Masterbrokers.
Nuestra mayor área de mejora en Ventas es optimizar el proceso entre el pago de reserva y la firma del contrato. Nuestro tiempo promedio actual para esto es de 9 semanas, y nuestro objetivo es lograr 3 semanas. No hay una solución mágica en este proceso; se reduce principalmente a introducir plantillas de contrato no negociables, más automatización en la elección final del producto (los detalles interiores y los planos son un cuello de botella), y más disciplina al trabajar con los representantes legales de los clientes.
En el próximo trimestre, lanzaremos nuestro Configurador de Casas. Estamos muy entusiasmados con este proyecto, ya que las pruebas iniciales han mostrado retroalimentación positiva del mercado. La herramienta nos permite configurar la casa hasta el detalle (un enfoque que trajimos de la industria automotriz) con el apoyo del vendedor pero sin el arquitecto, lo cual hasta ahora ha sido un gran problema en la optimización del proceso. La oferta de construcción de casas personalizadas será despriorizada y subcontratada a un SPV de arquitectura separado bajo el paraguas del Holding.
Construcción
Hemos iniciado las excavaciones y preparaciones de cimientos para el Condo 1 y las primeras 5 villas. Pueden encontrar fotos del sitio de construcción en la siguiente carpeta:
Comenzamos el trabajo de construcción relacionado con maquinaria pesada 10 semanas más tarde de lo planeado inicialmente por las siguientes razones.
1. Renegociación de los términos comerciales con nuestro Contratista General
Pudimos renegociar pagos más regulares y pequeños, semanales, por el trabajo realizado en el sitio, en lugar de grandes pagos por adelantado. Corregir la estructura de incentivos nos permite acelerar el trabajo y examinar de cerca los costos.
COLUSA sigue siendo el Contratista General para los Condos de Nomad City y la infraestructura común del proyecto (carreteras, sistema de alcantarillado, conexión eléctrica). Al mismo tiempo, Samana Group gestiona un equipo de construcción interno (con Colusa actuando como supervisor) para enfocarse en la construcción de las Flat Houses. Para escalar nuestros esfuerzos de construcción, nuestro equipo interno ha aumentado en 8 ingenieros y constructores expatriados de Polonia y Chile. Ahora contamos con un equipo de construcción completo con 3 arquitectos, 2 gerentes de sitio, 2 ingenieros estructurales, un geólogo y 3 supervisores de construcción.
Este enfoque híbrido nos permite beneficiarnos de la experiencia local para estructuras complicadas, mientras somos más innovadores y rápidos con construcciones simples, donde los desafíos están más relacionados con la logística que solo con la ingeniería.
2. Cambios a nuestro Plan Maestro original y su proceso de re-aprobación
Para mejorar la calidad de vida de nuestros residentes, cambiamos la estructura vial en nuestra comunidad, movimos la ubicación del Condo 2, y aumentamos el tamaño del parque para los residentes. Aunque nuestras relaciones con las autoridades locales son muy buenas, hay que considerar que estamos bajo mucho escrutinio por parte de cada organismo gubernamental en el área de Nomad City. En menos de un año, nos convertimos en el mayor empleador, contribuyente y proyecto inmobiliario en la vecindad directa. Es por esto que debemos ser cuidadosos y no hacer movimientos sin documentación formal y aprobaciones. Como organización, ya salimos de nuestra infancia y no podemos hacer lo que un eco-lodge de 10 habitaciones podría hacer. También reutilizamos las plantas bajas de nuestros condos para uso comercial y residencial mixto, lo que requirió modificaciones en los diseños estructurales. El objetivo aquí también fue hacer que nuestra ciudad sea más "habitable". Decidimos crear un retraso ahora en lugar de tener a tiempo un producto subóptimo.
3. Lluvias sin precedentes
Samaná es la región más lluviosa de la RD (y por lo tanto, la más verde), y estamos considerando lluvia adicional para la construcción y las operaciones. Sin embargo, los últimos 6 meses han sido inusuales en toda la historia meteorológica registrada de la RD. Este año, estamos lidiando con un 30% más de lluvias que en cada año de la última década. Esto nos obligó a cambiar la configuración de maquinaria en el sitio (tuvimos que mover maquinaria oruga más costosa y menos ágil) e invertir en reforzar nuestras carreteras más rápido de lo asumido inicialmente.
4. Estudios de suelo adicionales y diseños estructurales mejorados
Ordenamos Estudios de Suelo adicionales y actualizaciones a los diseños de ingeniería estructural de los cimientos para aumentar la seguridad y durabilidad del proyecto.
Las colinas de Monte Rojo, donde se encuentran todas las etapas de Nomad City, están hechas de roca sólida y arcilla. La profundidad de la arcilla varía de 1 m a 10 m, dependiendo de la parcela de terreno. Nomad City 1 tiene una profundidad promedio de arcilla mucho mayor que otras etapas. Más arcilla significa mayores riesgos de deslizamientos de tierra, especialmente con mayores precipitaciones. Una parte no negociable de nuestra estrategia de producto es construir con la más alta calidad para seguridad y durabilidad. Aunque los estudios de suelo y diseños estructurales se alineaban con los códigos de construcción de República Dominicana, decidimos que no era suficiente para Samana Group. Nuestro geólogo interno e ingenieros estructurales han supervisado nuevos diseños y pruebas de suelo (incluyendo las pruebas de laboratorio más sofisticadas de un mes de duración).
5. Manejamos con delicadeza nuestra situación de ocupantes ilegales para evitar antagonizar a nuestra comunidad local, lo que ralentizó el inicio de nuestra excavación
A diferencia de EE.UU. o España, donde los ocupantes ilegales son un gran problema en las ciudades, la situación de los "ocupantes" en RD está principalmente relacionada con grandes cantidades de tierra rural. La buena noticia es que la ley dominicana favorece a los propietarios legítimos. Sin embargo, en Samana Group, decidimos tener un enfoque más suave sin antagonizar a las comunidades locales, lo que de otra manera podría fácilmente contrarrestar los resultados de la Fundación Samana Group. Los ocupantes son principalmente agricultores pobres en busca de tierra para cultivar alimentos y sobrevivir. Hemos acordado con cada familia trasladarlos a una nueva casa construida por Samana Group en un terreno donado a ellos por Samana Group.
Aprendimos de cada error durante la construcción de la Etapa 1 para que cada etapa pueda construirse más rápido y mejor.
Nuestra Estrategia para 2024/2025
Construyendo una Máquina de Construcción: escalando para construir ciudades.
Etapa 1: 100 unidades por año.
Etapa 2: 1000 unidades por año.
A medida que avanzamos, recopilamos retroalimentación del mercado sobre ventas y aprendemos de los desafíos de construcción. Necesitamos saber quiénes queremos que sean nuestros clientes y sus deseos, pero también necesitamos aprender y decidir qué eliminar.
Una gran parte de la construcción de nuestra máquina de construcción es identificar y eliminar los mayores cuellos de botella en el modelo clásico de ventas y construcción inmobiliaria. Queremos esencialmente construir una línea de ensamblaje de casas (y ser el cambio que Ford fue para la industria automotriz). El desafío no es fácil, pero eso es lo que lo hace emocionante.
Esto se aplica a dos grupos de casos. El primer grupo son los clientes con necesidades de personalización. El segundo grupo son ciertos procesos, productos y servicios típicos del mundo inmobiliario clásico, que son difíciles de escalar (por ejemplo, un gran número de opciones de diseño de interiores). Esta estrategia es una consecuencia de los Valores Fundamentales a los que nos adherimos.
En cuanto al diseño, apuntamos a la "modularidad y automatización" para permitir una transición sin problemas a la tecnología de construcción modular. Nuestra Flat House es nuestro Ford Modelo T. Para parafrasear la famosa cita: Puedes obtenerla en cualquier variación que desees, siempre que esté en el configurador. Estamos invirtiendo fuertemente en nuestro Configurador de Flat House, que generará una oferta detallada para el cliente automáticamente o con la ayuda de un vendedor, pero sin apoyo de arquitecto.
El configurador evolucionará con cada vez más opciones interiores y exteriores (el punto de partida es unos pocos cientos), PERO siempre teniendo en cuenta estas 2 reglas:
Cada variación de casa se construye sobre la misma estructura de cimientos. Esto permite que las excavaciones y cimientos comiencen incluso sin conocer la casa final.
Las opciones del configurador deben ser limitadas porque demasiadas confunden al cliente y matan la conversión. Demasiadas configuraciones de interiores también aumentarán los costos de adquisición y logística porque ordenaremos un número limitado de demasiadas versiones de las cosas.
Los residentes que busquen opciones personalizadas serán referidos a un estudio de arquitectura creado como un SPV separado bajo el paraguas del holding.
El trabajo con Desarrolladores Inmobiliarios externos (para lograr 1000 unidades por año) es la siguiente etapa. La verdadera escalabilidad viene con Desarrolladores reales, que aportan sus recursos y base de clientes, mientras Samana Group proporciona terreno e infraestructura. La realidad es que convencer a los desarrolladores toma una eternidad, y luego todos llegarán al mismo tiempo. Muy probablemente invitaremos a otros desarrolladores solo después de la etapa 2 de Nomad City por las siguientes razones:
necesitamos tener un código urbano a prueba de balas primero;
necesitamos tener un plan a prueba de balas para la sostenibilidad;
necesitamos tener una prueba de concepto exitosa;
Los 3 puntos serán probados y entregados con un éxito comercial de Nomad City 1.
No podemos invitar invitados hasta que conozcamos las reglas de nuestra casa.
Noticias
El Pueblo Dominicano habló clara y fuertemente en las elecciones presidenciales y senatoriales de este mes. El Presidente actual, Luis Abinader, y el Senador de Samana, Pedro Catrain, permanecerán en sus cargos para el nuevo período. Ambos ganaron por un amplio margen y pertenecen al mismo partido (Partido Revolucionario Moderno—PRM). Vale la pena mencionar que en las elecciones municipales solo unas semanas antes, ese mismo partido logró una gran victoria, con sus miembros ganando en más del 80% de las ciudades, pueblos y aldeas.
La Nación ve valor en esta estrategia y ha elegido 4 años más de desarrollo.
El PRM continúa impulsando el crecimiento económico a través de grandes inversiones en infraestructura, turismo, emprendimiento y educación. El gobierno continúa dando la bienvenida al enfoque hacia inversores extranjeros, proporcionándoles un sistema económico y político estable e incentivos fiscales. Aunque no es inmune a los problemas típicos de un país caribeño, este asombroso estado ha tenido éxito en las últimas décadas manteniéndose alejado de ideas populistas peligrosas. RD es un ejemplo emblemático del crecimiento de LATAM, similar a Polonia en CEE, lo cual fue confirmado por un informe reciente del FMI.
Muchas gracias por su continuo apoyo en la construcción de una ciudad privada.
Por favor, contáctenme directamente para una videollamada uno a uno sobre nuestro progreso, nuestra oferta y nuestra Serie A.
Su CEO,
Marek Zmysłowski
Samana Group
P.D. Aquí pueden encontrar mis partes favoritas de la historia de los Fundadores de la Ciudad Privada de Punta Cana. Los animo encarecidamente a leer el libro completo de Jake Kheel, Waking the Sleeping Giant. Pueden ordenar el libro aquí.