Drodzy Inwestorzy, Partnerzy i Przyjaciele Samana Group,
Poniżej znajdziecie Państwo obszerny raport za pierwsze półrocze tego roku, przygotowany przez naszego CEO, Marka Zmysłowskiego.
Podsumowanie
Sprzedaż idzie bardzo dobrze (40% Etapu 1 przedsprzedane), a po początkowych trudnościach udało nam się w końcu poczynić znaczące postępy w budowie – wykopy i fundamenty dla Condo 1 oraz pierwszych 5 willi. Kontynuujemy strategię przedstawioną w moim ostatnim liście do inwestorów podsumowującym rok 2023. Celem na 2024 rok jest zbudowanie w ramach Samana Group „maszyny budowlanej” o zdolności realizacji co najmniej 100 jednostek rocznie, aż osiągniemy poziom 1000 jednostek rocznie. Początek roku był powolny. W liście znajdziecie Państwo szczegółową analizę problemów, z którymi się zmierzyliśmy, oraz sposobów ich rozwiązania. Dobra wiadomość jest taka, że nasze możliwości budowlane rosną nie liniowo, a wykładniczo. Dzieje się tak częściowo dzięki zwiększeniu liczby zasobów na budowie, a częściowo dzięki uproszczeniu naszej oferty produktowej.
Zbiórka funduszy Holdingu
Rozpoczęliśmy naszą rundę Serii A, pozyskując minimum 5 milionów dolarów przy wycenie pre-money na poziomie 25 milionów dolarów. Oznacza to 5-krotny wzrost naszej wyceny od czasu rundy Seed. Nowa wycena jest możliwa dzięki dodatkowym gruntom zakupionym bezpośrednio przez holding (52 ha gruntów z widokiem na ocean), wzrostowi wartości gruntów (2-krotnemu wzrostowi wartości ziemi, którą już posiadamy) dzięki naszemu deweloperskiemu rozwojowi, a także dzięki wygenerowanej przedsprzedaży (15,9 miliona dolarów). Mamy już inwestora wiodącego (jeden z czołowych światowych funduszy VC inwestujących w prywatne miasta) i planujemy zamknąć rundę do 30 września. Pierwotna data zamknięcia to 31 maja, ale zdecydowaliśmy się przedłużyć termin ze względu na sezon urlopowy. Prosimy o bezpośredni kontakt pod adresem marek@samana.group, aby otrzymać szczegółową prezentację dla inwestorów.
Sprzedaż
Sprzedaż w tym roku była napędzana głównie przez nasz nowy produkt, Flat House, który wprowadziliśmy w lutym. Oprócz modułowej konstrukcji, pozwalającej klientowi łatwo skonfigurować dom bez wsparcia architektonicznego, głównym wyróżnikiem produktu jest opcja finansowania przez dewelopera. Od 1 stycznia do 29 maja sprzedaliśmy w przedsprzedaży 34 domy Flat House oraz 2 mieszkania (łączna wartość sprzedaży to około 6 milionów dolarów), co daje łącznie 51 jednostek i 15,9 miliona dolarów łącznej wartości sprzedaży od początku sprzedaży projektu.
Do tej pory powyższe wyniki wynikały wyłącznie z naszych wewnętrznych działań sprzedażowych. Szczególnie skuteczna okazała się nasza współpraca z Diagnostyka Group SA (wiodącą polską firmą telemedyczną), dzięki której w pierwszym miesiącu współpracy sprzedaliśmy 8 domów. Oficjalnie rozpoczęliśmy również współpracę z RE/MAX (Masterbroker dla Dominikany). Nasza oferta jest już dostępna w ich globalnym systemie MLS; pierwszy klient dokonał już wpłaty rezerwacyjnej. Aktywacja agentów NestSeekers (MasterBroker na USA i Europę) planowana jest na czerwiec/lipiec. Spodziewamy się sprzedać 100% projektu do końca III kwartału, dzięki naszym Masterbrokerom.
Naszym największym obszarem do poprawy w sprzedaży jest optymalizacja procesu pomiędzy wpłatą rezerwacyjną a podpisaniem umowy. Obecny średni czas trwania tego procesu wynosi 9 tygodni, a naszym celem jest skrócenie go do 3 tygodni. Nie ma tu jednego prostego rozwiązania; sprowadza się to głównie do wprowadzenia nienegocjowalnych wzorów umów, większej automatyzacji przy wyborze finalnego produktu (szczegóły wnętrz i projekty są wąskim gardłem) oraz większej dyscypliny we współpracy z przedstawicielami prawnymi klientów.
W przyszłym kwartale uruchomimy nasz Konfigurator Domów. Bardzo cieszymy się z tego projektu, ponieważ wstępne testy wykazały pozytywne reakcje rynku. Narzędzie to pozwala na skonfigurowanie domu w najdrobniejszych szczegółach (podejście zaczerpnięte z branży motoryzacyjnej) przy wsparciu sprzedawcy, a nie architekta, co do tej pory stanowiło duży problem w optymalizacji procesu. Oferta budowy domów na indywidualne zamówienie zostanie zepchnięta na dalszy plan i zlecona osobnej spółce celowej (SPV) zajmującej się architekturą, działającej w ramach holdingu.
Budowa
Rozpoczęliśmy wykopy i przygotowania pod fundamenty dla Condo 1 oraz pierwszych 5 willi. Zdjęcia z placu budowy znajdziecie Państwo w poniższym folderze:
Galeria placu budowy Nomad City
Rozpoczęliśmy prace budowlane z użyciem ciężkiego sprzętu 10 tygodni później niż pierwotnie planowano, z następujących powodów.
1. Renegocjacja warunków biznesowych z naszym Generalnym Wykonawcą
Udało nam się wynegocjować bardziej regularne, mniejsze, cotygodniowe płatności za prace wykonane na budowie, zamiast dużych płatności z góry. Naprawienie struktury bodźców pozwala nam przyspieszyć prace i dokładniej kontrolować koszty.
COLUSA pozostaje Generalnym Wykonawcą dla kondominiów Nomad City oraz wspólnej infrastruktury projektu (drogi, system kanalizacyjny, przyłącze elektryczne). Jednocześnie Samana Group zarządza wewnętrznym zespołem budowlanym (przy czym Colusa pełni funkcję nadzorczą), skupiającym się na budowie domów Flat House. Aby zwiększyć skalę naszych działań budowlanych, nasz wewnętrzny zespół powiększył się o 8 inżynierów i budowniczych z Polski i Chile. Mamy teraz kompletny zespół budowlany składający się z 3 architektów, 2 kierowników budowy, 2 inżynierów konstrukcji, geologa i 3 inspektorów nadzoru budowlanego.
To hybrydowe podejście pozwala nam korzystać z lokalnego doświadczenia przy skomplikowanych konstrukcjach, jednocześnie będąc bardziej innowacyjnymi i szybszymi przy prostszych budowach, gdzie wyzwania mają charakter bardziej logistyczny niż stricte inżynieryjny.
2. Zmiany w naszym pierwotnym Planie Zagospodarowania i proces jego ponownego zatwierdzenia
Aby poprawić jakość życia naszych mieszkańców, zmieniliśmy układ dróg w naszej społeczności, przenieśliśmy lokalizację Condo 2 oraz zwiększyliśmy powierzchnię parku dla mieszkańców. Choć nasze relacje z lokalnymi władzami są bardzo dobre, należy pamiętać, że jesteśmy pod dużą obserwacją każdego organu rządowego w rejonie Nomad City. W niecały rok staliśmy się największym pracodawcą, podatnikiem i projektem deweloperskim w bezpośrednim sąsiedztwie. Dlatego musimy być ostrożni i nie podejmować działań bez formalnej dokumentacji i zatwierdzeń. Jako organizacja wyszliśmy już z fazy niemowlęcej i nie możemy pozwolić sobie na to, na co mógłby pozwolić sobie 10-pokojowy eko-lodge. Przeprojektowaliśmy również parter naszych kondominiów pod mieszane funkcje komercyjno-mieszkalne, co wymagało modyfikacji projektów konstrukcyjnych. Celem było również uczynienie naszego miasta bardziej „przyjaznym do życia”. Zdecydowaliśmy się na opóźnienie teraz, zamiast dostarczyć na czas produkt niedoskonały.
3. Bezprecedensowe opady deszczu
Samaná jest najbardziej deszczowym regionem Dominikany (i tym samym najbardziej zielonym), i bierzemy pod uwagę dodatkowe opady w naszych planach budowlanych i operacyjnych. Jednak ostatnie 6 miesięcy było niezwykłe w całej zarejestrowanej historii meteorologicznej Dominikany. W tym roku mamy do czynienia z opadami o 30% większymi niż w każdym roku ostatniej dekady. Zmusiło nas to do zmiany konfiguracji maszyn na placu budowy (musieliśmy przenieść droższy, mniej zwinny sprzęt gąsienicowy) oraz do szybszego niż pierwotnie zakładano zainwestowania w umocnienie naszych dróg.
4. Dodatkowe badania gruntu i ulepszone projekty konstrukcyjne
Zamówiliśmy dodatkowe badania gruntu oraz aktualizacje projektów konstrukcyjnych fundamentów, aby zwiększyć bezpieczeństwo i trwałość projektu.
Wzgórza Monte Rojo, na których zlokalizowane są wszystkie etapy Nomad City, składają się z litej skały i gliny. Głębokość warstwy gliny waha się od 1 m do 10 m, w zależności od danego fragmentu terenu. Nomad City 1 charakteryzuje się znacznie wyższą średnią głębokością gliny niż inne etapy. Więcej gliny oznacza wyższe ryzyko osuwisk, zwłaszcza przy większych opadach deszczu. Nienegocjowalnym elementem naszej strategii produktowej jest budowanie z najwyższą jakością pod względem bezpieczeństwa i trwałości. Chociaż badania gruntu i projekty konstrukcyjne były zgodne z dominikańskimi przepisami budowlanymi, uznaliśmy, że to za mało dla Samana Group. Nasz wewnętrzny geolog i inżynierowie konstrukcji nadzorowali nowe projekty i badania gruntu (w tym najbardziej zaawansowane, trwające miesiąc testy laboratoryjne).
5. Delikatnie poradziliśmy sobie z sytuacją nielegalnych osadników, aby uniknąć antagonizowania lokalnej społeczności, co spowolniło rozpoczęcie naszych wykopów
W przeciwieństwie do USA czy Hiszpanii, gdzie skłotersi stanowią duży problem w miastach, sytuacja „okupantów” w Dominikanie dotyczy głównie dużych obszarów gruntów wiejskich. Dobra wiadomość jest taka, że dominikańskie prawo sprzyja prawowitym właścicielom. Niemniej jednak w Samana Group zdecydowaliśmy się na łagodniejsze podejście, bez antagonizowania lokalnych społeczności, co w przeciwnym razie mogłoby łatwo zniweczyć efekty działań Fundacji Samana Group. Osoby zajmujące te tereny to głównie ubodzy rolnicy szukający ziemi do uprawy żywności i przetrwania. Uzgodniliśmy z każdą rodziną przeniesienie ich do nowego domu zbudowanego przez Samana Group na działce podarowanej im przez Samana Group.
Wyciągnęliśmy wnioski z każdego błędu popełnionego podczas budowy Etapu 1, tak aby każdy kolejny etap mógł zostać zrealizowany szybciej i lepiej.
Nasza strategia na lata 2024/2025
Budowa maszyny budowlanej: skalowanie do budowy miast.
Etap 1: 100 jednostek rocznie.
Etap 2: 1000 jednostek rocznie.
W miarę jak posuwamy się naprzód, zbieramy informacje zwrotne z rynku dotyczące sprzedaży oraz wyciągamy wnioski z wyzwań budowlanych. Musimy wiedzieć, jakich klientów chcemy mieć i jakie są ich potrzeby, ale musimy również nauczyć się i zdecydować, co wyeliminować.
Dużą częścią budowy naszej maszyny budowlanej jest identyfikacja i eliminacja największych wąskich gardeł w klasycznym modelu sprzedaży i budowy nieruchomości. Chcemy zasadniczo zbudować linię montażową domów (i być zmianą, jaką Ford był dla przemysłu motoryzacyjnego). Wyzwanie nie jest łatwe, ale właśnie to czyni je ekscytującym.
Dotyczy to dwóch grup przypadków. Pierwsza grupa to klienci z potrzebami dotyczącymi personalizacji. Druga grupa to pewne procesy, produkty i usługi typowe dla klasycznego świata nieruchomości, które trudno skalować (na przykład duża liczba opcji wykończenia wnętrz). Ta strategia jest konsekwencją Wartości Podstawowych, którymi się kierujemy.
Jeśli chodzi o projektowanie, dążymy do „modułowości i automatyzacji”, aby umożliwić płynne przejście do technologii budowy modułowej. Nasz Flat House to nasz Ford Model T. Parafrazując słynny cytat: Możesz go dostać w dowolnym wariancie, jaki chcesz, o ile jest dostępny w konfiguratorze. Intensywnie inwestujemy w nasz Konfigurator Flat House, który będzie generował szczegółową ofertę dla klienta automatycznie lub przy pomocy sprzedawcy, ale bez wsparcia architekta.
Konfigurator będzie ewoluował, oferując coraz więcej opcji wnętrz i zewnętrza (punktem wyjścia jest kilkaset opcji), ALE zawsze z uwzględnieniem tych 2 zasad:
Każdy wariant domu jest budowany na tej samej strukturze fundamentu. Pozwala to na rozpoczęcie wykopów i fundamentów jeszcze przed poznaniem ostatecznego kształtu domu.
Wybory dostępne w konfiguratorze muszą być ograniczone, ponieważ zbyt duża ich liczba dezorientuje klienta i zabija konwersję. Zbyt wiele opcji wnętrz zwiększy również koszty zaopatrzenia i logistyki, ponieważ będziemy zamawiać ograniczoną liczbę zbyt wielu wersji poszczególnych elementów.
Mieszkańcy poszukujący opcji niestandardowych zostaną skierowani do studia architektonicznego, utworzonego jako osobna spółka celowa (SPV) w ramach holdingu.
Współpraca z zewnętrznymi deweloperami nieruchomości (aby osiągnąć 1000 jednostek rocznie) to kolejny etap. Prawdziwa skalowalność przychodzi wraz z prawdziwymi deweloperami, którzy wnoszą własne zasoby i bazę klientów, podczas gdy Samana Group dostarcza grunt i infrastrukturę. Rzeczywistość jest taka, że przekonanie deweloperów trwa wiecznie, a potem wszyscy przychodzą naraz. Najprawdopodobniej zaprosimy innych deweloperów dopiero po zakończeniu Etapu 2 Nomad City, z następujących powodów:
musimy najpierw mieć niezawodny kodeks urbanistyczny;
musimy mieć niezawodny plan zrównoważonego rozwoju;
musimy mieć udany dowód słuszności koncepcji (proof of concept);
Wszystkie 3 punkty zostaną przetestowane i zrealizowane wraz z komercyjnym sukcesem Nomad City 1.
Nie możemy zapraszać gości, dopóki sami nie znamy zasad panujących w naszym domu.
Aktualności
Naród Dominikański wypowiedział się jasno i głośno w tegorocznych wyborach prezydenckich i senatorskich. Obecny Prezydent, Luis Abinader, oraz senator Samany, Pedro Catrain, pozostaną na swoich stanowiskach na kolejną kadencję. Obaj wygrali z dużą przewagą i należą do tej samej partii (Partia Nowoczesnej Rewolucji – PRM). Warto wspomnieć, że w wyborach samorządowych zaledwie kilka tygodni wcześniej ta sama partia odniosła ogromne zwycięstwo, a jej członkowie wygrali w ponad 80% miast, miasteczek i wsi.
Naród dostrzega wartość tej strategii i wybrał kolejne 4 lata rozwoju.
PRM nadal wspiera wzrost gospodarczy poprzez duże inwestycje w infrastrukturę, turystykę, przedsiębiorczość i edukację. Rząd nadal przyjmuje przyjazne podejście wobec zagranicznych inwestorów, zapewniając im stabilny system gospodarczo-polityczny oraz ulgi podatkowe. Choć nie jest odporne na typowe problemy krajów karaibskich, to niesamowite państwo z powodzeniem unikało w ostatnich dekadach niebezpiecznych populistycznych pomysłów. Dominikana jest wzorcowym przykładem wzrostu w Ameryce Łacińskiej, podobnie jak Polska w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, co potwierdził niedawny raport MFW.
Bardzo dziękujemy za Państwa nieustające wsparcie w budowie prywatnego miasta.
Prosimy o bezpośredni kontakt w celu umówienia indywidualnej rozmowy wideo na temat naszych postępów, oferty oraz rundy Serii A.
Twój CEO,
Marek Zmysłowski
Samana Group
P.S. Tutaj znajdziecie Państwo moje ulubione fragmenty z historii Założycieli Prywatnego Miasta Punta Cana. Gorąco zachęcam do przeczytania całej książki Jake'a Kheela, Waking the Sleeping Giant. Książkę można zamówić tutaj.