Chers investisseurs, partenaires et amis de Samana Group,
Vous trouverez ci-dessous un rapport complet pour le premier semestre de cette année, préparé par notre PDG, Marek Zmysłowski.
Résumé
Les ventes se portent très bien (40 % de l’Étape 1 pré-vendue), et après des défis initiaux, nous avons enfin réalisé des progrès significatifs dans la construction avec les excavations et les fondations du Condo 1 et des 5 premières villas. Nous poursuivons la stratégie exposée dans ma dernière lettre aux investisseurs résumant 2023. L’objectif de 2024 est de bâtir une véritable machine de construction au sein de Samana Group, avec une capacité d’au moins 100 unités par an, jusqu’à atteindre 1 000 unités par an. Le début d’année a été lent. Dans cette lettre, vous trouverez une analyse approfondie des problèmes rencontrés et de la manière dont nous les avons résolus. La bonne nouvelle est que notre capacité de construction ne croît pas de façon linéaire mais exponentielle. Cela s’explique en partie par l’augmentation du nombre de ressources sur site, et en partie par la simplification de notre offre de produits.
Levée de fonds du Holding
Nous avons lancé notre tour de financement Série A, visant à lever un minimum de 5 millions USD pour une valorisation pré-money de 25 millions USD. Il s’agit d’une multiplication par 5 de notre valorisation depuis notre tour d’amorçage (Seed Round). Cette nouvelle valorisation est rendue possible grâce au terrain supplémentaire acheté directement par le holding (52 ha de terrain avec vue sur l’océan), à l’augmentation de la valeur du terrain (doublement de la valeur du terrain que nous possédons déjà), grâce à notre développement, et grâce aux pré-ventes générées (15,9 millions USD). Nous avons déjà un investisseur principal (l’un des plus grands fonds de capital-risque au monde investissant dans les villes privées) et prévoyons de clôturer ce tour d’ici le 30 septembre. La date de clôture initiale était le 31 mai, mais nous avons décidé de prolonger le délai en raison de la période des fêtes. Veuillez me contacter directement à marek@samana.group pour recevoir le dossier détaillé destiné aux investisseurs.
Ventes
Les ventes de cette année ont été principalement portées par notre nouveau produit, la Flat House, lancée en février. Au-delà de sa conception modulaire, qui permet au client de configurer facilement sa maison sans l’aide d’un architecte, le principal argument de vente unique est l’option de financement par le promoteur (Developer Financing). Du 1er janvier au 29 mai, nous avons pré-vendu 34 Flat Houses et 2 appartements (une valeur totale de ventes d’environ 6 millions USD), pour un total de 51 unités et 15,9 millions USD de valeur totale des ventes depuis le lancement du projet.
Jusqu’à présent, les chiffres ci-dessus résultent uniquement de nos activités de vente directe en interne. Nous avons particulièrement réussi grâce à notre partenariat avec Diagnostyka Group SA (leader polonais de la télémédecine), qui a permis de vendre 8 maisons dès le premier mois de collaboration. Nous avons officiellement lancé le partenariat avec RE/MAX (Masterbroker pour la République dominicaine). Notre inventaire est désormais disponible sur leur MLS mondial ; le premier client a déjà effectué son paiement de réservation. L’activation des agents NestSeekers (Masterbroker USA et Europe) est prévue pour juin/juillet. Nous prévoyons de vendre 100 % du projet d’ici la fin du T3, grâce à nos Masterbrokers.
Notre principal axe d’amélioration en matière de ventes consiste à optimiser le processus entre le paiement de réservation et la signature du contrat. Notre délai moyen actuel est de 9 semaines, et notre objectif est d’atteindre 3 semaines. Il n’existe pas de solution miracle à ce processus ; cela passe principalement par l’introduction de modèles de contrats non négociables, davantage d’automatisation dans le choix final du produit (les détails intérieurs et les plans constituant un goulot d’étranglement), et une plus grande discipline dans le travail avec les représentants légaux des clients.
Au cours du prochain trimestre, nous lancerons notre Configurateur de maison. Nous sommes très enthousiastes à propos de ce projet, car les premiers tests ont montré des retours positifs du marché. Cet outil nous permet de configurer la maison dans les moindres détails (une approche inspirée de l’industrie automobile), avec le soutien du vendeur mais sans l’intervention de l’architecte, ce qui constituait jusqu’à présent un frein majeur à l’optimisation du processus. L’offre de construction sur mesure sera reléguée au second plan et externalisée vers une entité d’architecture distincte (SPV) placée sous l’égide du Holding.
Construction
Nous avons entamé les travaux d’excavation et de préparation des fondations pour le Condo 1 et les 5 premières villas. Vous trouverez des photos du chantier dans le dossier suivant :
Nous avons débuté les travaux nécessitant des engins lourds avec 10 semaines de retard par rapport au calendrier initialement prévu, pour les raisons suivantes.
1. Renégociation des conditions commerciales avec notre entrepreneur général
Nous avons pu renégocier des paiements plus réguliers et de moindre montant, versés chaque semaine pour les travaux réalisés sur site, plutôt que d’importants paiements anticipés. La révision de la structure d’incitation nous permet d’accélérer les travaux et de surveiller de près les coûts.
COLUSA demeure l’entrepreneur général pour les Condos de Nomad City et pour les infrastructures communes du projet (routes, réseau d’assainissement, raccordement électrique). Parallèlement, Samana Group gère une équipe de construction interne (Colusa agissant en tant que superviseur) dédiée à la construction des Flat Houses. Pour renforcer nos capacités de construction, notre équipe interne s’est enrichie de 8 ingénieurs et constructeurs expatriés venus de Pologne et du Chili. Nous disposons désormais d’une équipe de construction complète, comprenant 3 architectes, 2 chefs de chantier, 2 ingénieurs structure, un géologue et 3 superviseurs de chantier.
Cette approche hybride nous permet de tirer parti de l’expérience locale pour les structures complexes, tout en étant plus innovants et plus rapides sur les constructions simples, où les défis relèvent davantage de la logistique que de l’ingénierie pure.
2. Modifications apportées à notre plan directeur initial et processus de réapprobation
Afin d’améliorer la qualité de vie de nos résidents, nous avons modifié la structure routière de notre communauté, déplacé l’emplacement du Condo 2 et agrandi le parc destiné aux résidents. Bien que nos relations avec les autorités locales soient excellentes, il convient de garder à l’esprit que nous faisons l’objet d’une grande attention de la part de chaque organisme gouvernemental dans la zone de Nomad City. En moins d’un an, nous sommes devenus le plus grand employeur, contribuable et projet immobilier du voisinage immédiat. C’est pourquoi nous devons agir avec prudence et ne rien entreprendre sans documentation et approbations formelles. En tant qu’organisation, nous avons dépassé le stade de nos débuts et ne pouvons plus agir comme le ferait un éco-lodge de 10 chambres. Nous avons également réaffecté les rez-de-chaussée de nos condos à un usage mixte, commercial et résidentiel, ce qui a nécessité des modifications des plans structurels. L’objectif était également de rendre notre ville plus « vivable ». Nous avons choisi d’accepter un retard maintenant plutôt que de livrer, dans les délais, un produit non optimal.
3. Des pluies sans précédent
Samaná est la région la plus pluvieuse de la République dominicaine (et donc la plus verdoyante), et nous intégrons des précipitations supplémentaires dans nos prévisions de construction et d’exploitation. Cependant, les 6 derniers mois ont été inhabituels dans toute l’histoire météorologique enregistrée de la République dominicaine. Cette année, nous faisons face à 30 % de pluies en plus que chaque année de la dernière décennie. Cela nous a contraints à modifier le dispositif d’engins sur le site (il a fallu déplacer des engins de chantier plus coûteux et moins maniables) et à investir plus rapidement que prévu dans le renforcement de nos routes.
4. Études de sol complémentaires et amélioration des plans structurels
Nous avons commandé des études de sol complémentaires et des mises à jour des plans d’ingénierie structurelle des fondations, afin d’accroître la sécurité et la durabilité du projet.
Les collines de Monte Rojo, où se situent toutes les étapes de Nomad City, sont composées de roche solide et d’argile. La profondeur de l’argile varie de 1 m à 10 m selon les parcelles. Nomad City 1 présente une profondeur moyenne d’argile nettement supérieure à celle des autres étapes. Davantage d’argile signifie un risque accru de glissements de terrain, en particulier en cas de fortes précipitations. Un principe non négociable de notre stratégie produit consiste à construire avec la plus haute qualité en matière de sécurité et de durabilité. Bien que les études de sol et les plans structurels soient conformes aux normes de construction de la République dominicaine, nous avons estimé que cela ne suffisait pas pour Samana Group. Notre géologue et nos ingénieurs structure internes ont supervisé de nouveaux plans et de nouveaux tests de sol (y compris les tests de laboratoire les plus sophistiqués, d’une durée d’un mois).
5. Nous avons géré avec mesure la situation des squatteurs illégaux afin de ne pas envenimer nos relations avec la communauté locale, ce qui a retardé le démarrage de nos excavations
Contrairement aux États-Unis ou à l’Espagne, où les squatteurs constituent un problème important en milieu urbain, la situation des « occupants » en République dominicaine concerne principalement de vastes étendues de terres rurales. La bonne nouvelle est que la loi dominicaine favorise les propriétaires légitimes. Néanmoins, chez Samana Group, nous avons choisi une approche plus mesurée afin de ne pas envenimer nos relations avec les communautés locales, ce qui pourrait sinon compromettre facilement les résultats de la Samana Group Foundation. Les occupants sont principalement des agriculteurs modestes à la recherche de terres pour cultiver et subsister. Nous nous sommes entendus avec chaque famille pour les reloger dans une nouvelle maison construite par Samana Group sur un terrain qui leur est donné par Samana Group.
Nous avons tiré les leçons de chaque erreur commise pendant la construction de l’Étape 1, afin que chaque étape suivante puisse être construite plus rapidement et mieux.
Notre stratégie pour 2024/2025
Construire une machine de construction : monter en puissance pour bâtir des villes.
Étape 1 : 100 unités par an.
Étape 2 : 1 000 unités par an.
À mesure que nous avançons, nous recueillons les retours du marché concernant les ventes et tirons les enseignements des difficultés rencontrées en construction. Nous devons savoir qui nous souhaitons avoir comme clients et quelles sont leurs attentes, mais nous devons également apprendre et décider ce qu’il convient d’éliminer.
Une grande partie de la construction de notre machine de construction consiste à identifier et éliminer les principaux goulots d’étranglement du modèle classique de vente et de construction immobilière. Nous souhaitons essentiellement bâtir une chaîne de production de maisons (et être, pour l’industrie immobilière, ce que Ford a été pour l’industrie automobile). Le défi n’est pas simple, mais c’est précisément ce qui le rend passionnant.
Cela concerne deux catégories de cas. La première regroupe les clients ayant des besoins de personnalisation. La seconde concerne certains processus, produits et services typiques du secteur immobilier classique, difficiles à faire évoluer à grande échelle (par exemple, un grand nombre d’options de décoration intérieure). Cette stratégie découle des valeurs fondamentales auxquelles nous adhérons.
En matière de conception, nous visons la « modularité et l’automatisation » afin de permettre une transition fluide vers une technologie de construction modulaire. Notre Flat House est notre Ford Model T. Pour paraphraser la célèbre citation : vous pouvez l’obtenir dans la variante que vous souhaitez, tant qu’elle figure dans le configurateur. Nous investissons massivement dans notre Configurateur Flat House, qui générera automatiquement une offre détaillée pour le client, ou avec l’aide d’un vendeur, mais sans le recours à un architecte.
Le configurateur évoluera avec un nombre toujours croissant d’options intérieures et extérieures (le point de départ étant de quelques centaines), MAIS en respectant toujours ces 2 règles :
Chaque variante de maison repose sur la même structure de fondation. Cela permet de démarrer les excavations et les fondations même sans connaître la configuration finale de la maison.
Les choix proposés par le configurateur doivent rester limités, car un trop grand nombre d’options déroute le client et nuit à la conversion. Un trop grand nombre de paramètres intérieurs augmenterait également les coûts d’approvisionnement et de logistique, car nous devrions commander un nombre limité de trop nombreuses variantes de chaque élément.
Les résidents souhaitant des options sur mesure seront orientés vers un studio d’architecture, constitué en entité distincte (SPV) sous l’égide du holding.
Collaborer avec des promoteurs immobiliers externes (afin d’atteindre 1 000 unités par an) constitue l’étape suivante. La véritable mise à l’échelle viendra de vrais promoteurs, qui apportent leurs propres ressources et leur base de clients, tandis que Samana Group fournit le terrain et les infrastructures. En réalité, convaincre des promoteurs prend beaucoup de temps, puis ils arrivent tous en même temps. Nous n’inviterons très probablement d’autres promoteurs qu’après l’Étape 2 de Nomad City, pour les raisons suivantes :
nous devons d’abord disposer d’un code d’urbanisme à toute épreuve ;
nous devons disposer d’un plan de durabilité à toute épreuve ;
nous devons disposer d’une preuve de concept réussie ;
Ces 3 points seront testés et validés par le succès commercial de Nomad City 1.
Nous ne pouvons pas inviter des hôtes tant que nous ne connaissons pas nos propres règles de la maison.
Actualités
Le peuple dominicain s’est exprimé de façon claire et massive lors des élections présidentielles et sénatoriales de ce mois-ci. L’actuel Président, Luis Abinader, ainsi que le Sénateur de Samaná, Pedro Catrain, resteront en poste pour le nouveau mandat. Tous deux l’ont emporté avec une large avance et appartiennent au même parti (Parti de la Révolution Moderne—PRM). Il convient de souligner que, lors des élections municipales quelques semaines plus tôt, ce même parti avait déjà remporté une victoire éclatante, ses membres l’emportant dans plus de 80 % des villes, communes et villages.
La Nation voit tout l’intérêt de cette stratégie et a choisi 4 années supplémentaires de développement.
Le PRM continue de stimuler la croissance économique grâce à d’importants investissements dans les infrastructures, le tourisme, l’entrepreneuriat et l’éducation. Le gouvernement continue d’accueillir favorablement les investisseurs étrangers, en leur offrant un système économique et politique stable ainsi que des incitations fiscales. Bien que non épargné par les difficultés habituelles des pays des Caraïbes, cet État remarquable a su, au cours des dernières décennies, se tenir à l’écart des idées populistes dangereuses. La République dominicaine est un véritable modèle de croissance en Amérique latine, à l’image de la Pologne en Europe centrale et orientale, comme l’a confirmé un récent rapport du FMI.
Merci infiniment pour votre soutien constant dans la construction d’une ville privée.
N’hésitez pas à me contacter directement pour un appel vidéo en tête-à-tête concernant notre progression, notre offre et notre Série A.
Votre PDG,
Marek Zmysłowski
Samana Group
P.-S. Vous trouverez ici mes extraits préférés de l’histoire des fondateurs de la ville privée de Punta Cana. Je vous encourage vivement à lire l’ouvrage complet de Jake Kheel, Waking the Sleeping Giant. Vous pouvez commander le livre ici.