Les conditions de marché se sont durcies simultanément dans nos principales régions d’acheteurs, allongeant les cycles de vente et retardant le financement dans l’ensemble du secteur.
Dans le même temps, cette année a nettement renforcé la structure, la gouvernance et la capacité d’exécution de l’entreprise. Ce qui a commencé comme une pression macroéconomique a accéléré des décisions qui ont positionné Samana Group pour la durabilité plutôt que pour un élan à court terme.
Contexte du marché
Les conditions ont évolué simultanément sur tous les principaux marchés émetteurs.
Aux États-Unis, des rendements intérieurs plus élevés ont réduit l’appétit pour l’immobilier offshore. En Europe, en particulier en Espagne, une croissance plus faible et des taux d’intérêt élevés ont ralenti les investissements sortants. Localement, la hausse du coût de l’emprunt et un comportement bancaire plus prudent ont réduit l’absorption domestique.
Ces dynamiques ont touché aussi bien les opérateurs en phase de démarrage que les acteurs établis.
Dans cet environnement, la résilience a davantage dépendu de la structure que de la rapidité.
Une année de réorientation structurelle
2025 est devenue une année de réorientation délibérée pour Samana Group.
L’entreprise est passée d’une start-up pilotée par son fondateur à une plateforme internationale structurée, bâtie autour de la séparation des risques, de la discipline en matière de capital et de la viabilité financière à long terme.
Des Fideicomisos (REIT) distincts, gouvernés localement, ont été établis pour chacune de nos activités principales :
réserve foncière (land banking),
développement,
services publics,
gestion locative.
Cela a permis de créer des frontières opérationnelles et fiduciaires plus claires entre les différents pôles de l’entreprise.
Ce changement traduit une évolution plus large, de l’exécution entrepreneuriale vers un processus institutionnel.
Les coûts opérationnels ont été réduits, les structures héritées ont été simplifiées, et l’autorité d’exécution a été consolidée localement, en République dominicaine.
Les opérations de l’entreprise sont soutenues par des partenaires locaux et internationaux reconnus, notamment Guzmán Ariza pour les services juridiques, Estating pour l’investissement, PCG SA et Structum pour la construction, et Ernst & Young pour la gouvernance et la fiscalité.
Dans le cadre de cette réorientation, l’entreprise a recentré ses efforts sur deux priorités conçues pour générer des effets cumulatifs dans le temps : l’élargissement de la réserve foncière et la stabilisation de l’exécution des projets déjà en cours.
Les activités qui ne créaient pas d’avantage durable ou de valeur mesurable ont été abandonnées ou suspendues.
Ce qui a bien fonctionné en 2025
Réserve foncière (Land Banking)
Notre priorité stratégique accordée à l’acquisition de terrains s’est révélée pertinente.
Les terrains de grande qualité dans la région de Samaná se font de plus en plus rares, et une politique de réserve foncière rigoureuse demeure le fondement de notre stratégie de création de valeur à long terme.
En 2025, Samana Group est devenu le premier projet des Caraïbes à mener à bien l’intégralité de la due diligence SIX SIS, permettant la cotation de ses obligations.
L’entreprise est également devenue la première à franchir avec succès la due diligence d’un dépositaire indépendant, permettant aux citoyens américains d’investir dans des instruments adossés à des terrains par le biais de comptes de retraite qualifiés, y compris les structures de type 401(k).
Cela a considérablement élargi la base d’investisseurs potentiels et a suscité une réponse positive du marché.
Au 31 décembre 2025, les 7,5 millions USD initialement levés marquaient la première année de formation de capital dans ce cadre, validant à la fois la structure et la demande pour une exposition foncière gouvernée institutionnellement.
Dans le cadre de cette stratégie, la durabilité est traitée comme une contrainte opérationnelle intégrée directement à la structure, et non comme un simple argument de communication.
Validation commerciale
Malgré un environnement macroéconomique contraint, nos projets phares ont continué à démontrer leur validation par le marché.
Nomad City a enregistré de solides performances de ventes en phase de pré-commercialisation, atteignant une valeur totale des ventes de 19,7 millions USD issue de la pré-vente de 84 unités au 31 décembre 2025.
La demande, la discipline tarifaire et l’économie unitaire ont ainsi été éprouvées dans des conditions nettement plus difficiles que les années précédentes.
Pour nous, cela a confirmé l’adéquation produit-marché, malgré le ralentissement généralisé.
Les signaux macroéconomiques à suivre en République dominicaine en 2026
En 2026, les signaux les plus importants ne viendront pas nécessairement des gros titres touristiques.
Les indicateurs les plus révélateurs sont les forces structurelles qui déterminent si la croissance se renforce dans le temps ou se contente de circuler dans l’économie.
1. Dollar contre peso : l’arbitre silencieux
Les chiffres du PIB publiés dans les médias comptent, mais les dynamiques de change ont un impact direct sur la réalité économique quotidienne.
La relation entre le dollar américain et le peso dominicain influence :
les coûts de construction,
les matériaux importés,
le service de la dette,
les rendements locatifs,
les marges des entreprises,
le pouvoir d’achat des ménages.
La direction du taux de change importe moins que sa volatilité.
La stabilité monétaire facilite la planification, la tarification et l’investissement à long terme. L’instabilité, elle, transfère le risque vers les entreprises et les résidents — et finit par affecter la confiance des investisseurs.
2. Investissement direct étranger : un capital qui s’engage
Les statistiques touristiques décrivent une activité. L’investissement direct étranger reflète un niveau d’engagement plus profond.
L’IDE constitue un indicateur de confiance envers le système juridique, la continuité réglementaire et l’environnement d’exécution dans son ensemble.
La destination de ce capital compte autant que son niveau global.
Un investissement qui crée de la capacité productive dans plusieurs secteurs renforce la résilience. Un capital concentré dans une seule classe d’actifs accroît la cyclicité.
Les économies dépendantes d’un seul secteur dominant ne se renforcent pas de manière constante. Elles oscillent.
3. Les fuites touristiques : la question derrière les chiffres
La croissance du tourisme peut sembler impressionnante sur le papier, mais le nombre de visiteurs à lui seul ne dit que peu de choses sur l’effet économique réel.
La question essentielle est de savoir quelle part de l’argent généré par le tourisme reste réellement dans le pays.
Lorsque les hôtels, les compagnies aériennes, les plateformes de réservation, les chaînes d’approvisionnement et les services de gestion sont contrôlés depuis l’étranger, une part importante des revenus touristiques peut quitter rapidement l’économie locale.
Dans ce scénario, le tourisme fonctionne moins comme un moteur de croissance à long terme que comme un système de transit : l’argent arrive, circule brièvement, puis repart.
Un tourisme élevé combiné à des fuites importantes crée de la dépendance plutôt que de la résilience.
Pour que le tourisme contribue à une prospérité durable, la valeur doit se renforcer localement à travers la propriété, les chaînes d’approvisionnement, l’emploi et le réinvestissement.
Perspectives 2026 pour Samana Group
À l’aube de 2026, Samana Group présente une structure plus simple, une organisation opérationnelle débloquée, et une concentration totale sur l’exécution.
Les enseignements de 2025 se sont traduits par une discipline en matière de capital renforcée, une gouvernance plus claire, et un modèle économique ancré dans des actifs déjà sous contrôle plutôt que dans des hypothèses sur l’avenir.
Nos priorités pour 2026 sont explicites et mesurables :
atteindre la rentabilité au niveau de la Holding,
achever la construction de Nomad City Phase 1.
Les risques de gouvernance ayant été traités, les voies de financement rouvertes, et la plateforme stabilisée, nous abordons cette année avec une confiance fondée sur notre capacité d’exécution, et non sur un optimisme sans fondement.
2026 n’est pas une année d’expérimentation. C’est une année de réalisation.
Marek Zmysłowski
CEO de Samana Group