List inwestorski – H1 2024

Drodzy Inwestorzy, Partnerzy i Przyjaciele Samana Group, zapraszamy do lektury kompleksowego raportu za pierwszą połowę 2024 roku, który przygotował dla Was CEO Samana Group, Marek Zmysłowski.

Podsumowanie

Wyniki naszej sprzedaży są bardzo dobre (na poziomie 40% przedsprzedaży pierwszej fazy Nomad City), a przezwyciężając początkowe wyzwania, poczyniliśmy także znaczące postępy na placu budowy, gdzie trwają już prace nad wykopami i fundamentami pod Condo 1 i pięć pierwszych willi. Kontynuujemy naszą strategię, którą zarysowałem w moim ostatnim liście inwestorskim, podsumowującym 2023 rok. Celem na 2024 jest stworzenie w ramach struktur Samana Group “maszyny budowlanej” ze zdolnością budowy przynajmniej 100 jednostek rocznie, a docelowo nawet 1000. Początek tego roku był dla nas trudny i powolny, w dalszej części tego raportu przedstawię problemy, z którymi przyszło nam się mierzyć, a także to, jak udało nam się je przezwyciężyć. Dobra wiadomość jest taka, że nasza wydajność budowlana rośnie nie linearnie, a wykładniczo. To częściowo zasługa większych zasobów na placu budowy, a częściowo uproszczenia naszej oferty produktowej.

Fundraising Holdingu

Rozpoczęliśmy Rundę Finansowania Serii A, zbieramy minimum 5 milionów USD przy wstępnej wycenie 25 milionów USD. To pięciokrotny wzrost naszej wyceny od czasu finansowania zalążkowego. Taka wycena jest możliwa dzięki dodatkowym gruntom zakupionym bezpośrednio przez Holding (52 ha ziem z widokiem na ocean); wzrostowi wartości gruntów, które już posiadamy (dwukrotność); a także dzięki dynamicznemu rozwojowi firmy oraz przedsprzedaży na poziomie 15,9 milionów USD. Mamy już głównego inwestora na tę rundę, (to jeden z wiodących globalnych funduszy VC inwestujących w prywatne miasta) i planujemy zakończyć ją 30 września. Pierwotną datą zamknięcia rundy był 31 maj, jednak zdecydowaliśmy się ją przedłużyć ze względu na sezon wakacyjny. Wszystkich zainteresowanych proszę o bezpośredni kontakt na adres: [email protected], aby otrzymać szczegółowy Investor Deck.

Sprzedaż

Do tej pory wszystkie powyższe wyniki osiągnęliśmy wyłącznie dzięki naszym własnym działaniom w zakresie sprzedaży bezpośredniej. Szczególnym sukcesem była dla nas współpraca z Grupą Diagnostyka (lider rynku telemedycyny w Polsce), która zaowocowała sprzedażą 8 willi już w pierwszym miesiącu jej trwania. Oficjalnie uruchomiliśmy także partnerstwo z agencją RE/MAX, która jest naszym Masterbrokerem na dominikański rynek. Nasze nieruchomości są już dostępne w ich międzynarodowym Systemie wymiany ofert (MLS), a pierwszy klient pozyskany dzięki współpracy już dokonał opłaty rezerwacyjnej. Aktywację agentów NestSeekers, (nasz Masterbroker na Europę oraz USA), planujemy czerwiec/lipiec. Z pomocą Masterbrokerów spodziewamy się sprzedaży 100% naszej oferty do końca trzeciego kwartału tego roku.

Największym obszarem do usprawnień w ramach sprzedaży jest optymalizacja procesu między opłatą rezerwacyjną a podpisaniem umowy. Obecnie średni czas pomiędzy nimi wynosi 9 tygodni, a naszym celem jest redukcja do 3 tygodni. Nie ma magicznego rozwiązania w tym procesie, wszystko sprowadza się do wprowadzenia nienegocjowalnych szablonów umów, większej automatyzacji w wyborze finalnego produktu, (plany i detale wnętrzarskie są wąskim gardłem), oraz większej dyscypliny we współpracy z prawnikami -przedstawicielami klientów.

W następnym kwartale uruchomimy nasz Konfigurator domów. Jesteśmy bardzo podekscytowani tym projektem, ponieważ wstępne testy wykazały bardzo pozytywną reakcję rynku. To narzędzie pozwala nam skonfigurować dom w najdrobniejszych szczegółach, (inspirację zaczerpnęliśmy z branży motoryzacyjnej), z udziałem przedstawiciela działu sprzedaży, ale bez architekta, co do tej pory było dla nas dużym problemem w optymalizacji procesu. Oferta budowy niestandardowych nieruchomości zostanie zdepriorytetyzowana i zlecona oddzielnej spółce celowej ds. architektury pod parasolem Holdingu.

Budowa

Rozpoczęliśmy wykopy i przygotowania fundamentów pod Nomad City Condo 1 i pięć pierwszych willi. W tym folderze można znaleźć zdjęcia z placu budowy: Galeria Nomad City.

Prace budowlane z udziałem ciężkich maszyn rozpoczęły się 10 tygodni później niż planowaliśmy z następujących powodów.

1. Renegocjacja warunków współpracy z naszym generalnym wykonawcą

Udało nam się renegocjować mniejsze, bardziej regularne, cotygodniowe płatności za prace wykonane na budowie zamiast dużych transz płaconych z góry. Ustalenie struktury zachęt pozwoli nam przyśpieszyć prace i dokładniej analizować koszty.

COLUSA pozostaje generalnym wykonawcą dla obiektów typu condo w Nomad City oraz wspólnej infrastruktury projektu (drogi, kanalizacja, elektryczność). Jednocześnie Samana Group zarządza własnym zespołem budowlanym, (z COLUSA jako nadzorcą), który skoncentruje się na budowie willi Flat House. Aby zwiększyć skalę działań budowlanych, nasz wewnętrzny zespół powiększył się o 8 inżynierów i specjalistów budowlanych z Polski oraz Chile. Obecnie mamy kompletny zespół, w którego skład wchodzi 3 architektów, 2 kierowników budowy, 2 inżynierów budowlanych, geolog oraz 3 inspektorów nadzoru budowlanego.

To hybrydowe podejście pozwala nam korzystać z lokalnego doświadczenia COLUSY w zakresie skomplikowanych struktur, a jednocześnie działać szybciej i sięgać po bardziej innowacyjne rozwiązania w prostych konstrukcjach, gdzie wyzwania związane są raczej z logistyką, niż inżynierią.

2. Zmiany w oryginalnym Masterplanie i ponowne pozyskiwanie pozwoleń

Aby poprawić jakość życia naszych przyszłych mieszkańców, zmieniliśmy strukturę dróg w Nomad City, przenieśliśmy lokalizację Condo 2 oraz zwiększyliśmy rozmiar parku. Choć nasze relacje z lokalnymi władzami są bardzo dobre, należy wziąć pod uwagę, że jesteśmy pod ścisłą kontrolą każdego organu rządowego na obszarze Nomad City. W ciągu niecałego roku staliśmy się największym pracodawcą, podatnikiem i projektem nieruchomościowym w regionie.  Z tego powodu musimy być ostrożni i nie możemy podejmować działań bez formalnej dokumentacji i pozwoleń. Jesteśmy dużą organizacją i nie możemy sobie pozwolić na to, co mógłby zrobić 10-pokojowy ekologiczny domek. Zmieniliśmy również przeznaczenie parterów naszych obiektów condo, które pełnić będą role nie tylko mieszkalne, ale i komercyjne, co wymagało modyfikacji projektów budowlanych. Celem wszystkich tych zmian było uczynienie naszego miasta jeszcze bardziej przyjaznym do życia. Zdecydowaliśmy się zaakceptować opóźnienie na tym etapie zamiast “dowiezienia” na czas nieoptymalnego produktu.

3. Bezprecedensowe deszcze

Samaná to najbardziej deszczowy region Dominikany, (a tym samym najbardziej zielony), dlatego od początku bierzemy pod uwagę obfite deszcze utrudniające budowę i wszelakie operacje w terenie. Jednak ostatnie 6 miesięcy było nadzwyczajne w całej zarejestrowanej historii meteorologicznej Dominikany. W tym roku mamy do czynienia z opadami deszczu większymi o 30% niż w każdym poprzednim roku tej dekady. To zmusiło nas do zmiany konfiguracji maszyn na placu budowy, (musieliśmy przenieść droższe, “mniej zwinne” maszyny gąsienicowe), i zainwestowania we wzmocnienie naszych dróg szybciej niż początkowo zakładaliśmy.

4. Dodatkowe badania geotechniczne i ulepszone projekty budowlane

Zamówiliśmy dodatkowe badania geotechniczne (testy gleby) i aktualizacje projektów inżynierii strukturalnej fundamentów, aby zwiększyć bezpieczeństwo i trwałość projektu.

Wzgórza Monte Rojo, na których znajdują się wszystkie etapy Nomad City, składają się z litej skały i gliny. Głębokość gliny waha się od 1 do 10 m, w zależności od skrawka ziemi. Nomad City 1 ma znacznie większą średnią głębokość gliny niż wszystkie inne etapy. Większa ilość gliny oznacza większe ryzyko osunięcia się ziemi, zwłaszcza przy wzmożonych opadach deszczu. Podstawową, bezkompromisową zasadą w naszej strategii produktowej jest najwyższa jakość budowy w zakresie bezpieczeństwa i trwałości. Chociaż nasze dotychczasowe badania geotechniczne i projekty konstrukcyjne były zgodne z przepisami budowlanymi Dominikany, zdecydowaliśmy, że nie są jednak wystarczające dla Samana Group. Geologowie i inżynierowie budowlani z naszego wewnętrznego zespołu nadzorowali tworzenie nowych projektów oraz przeprowadzanie ponownych badań geotechnicznych, (w tym najbardziej rzetelnych, 1-miesięcznych testów laboratoryjnych).

5. Rozwiązaliśmy problem nielegalnych lokatorów bez antagonizowania lokalnej społeczności, co spowolniło rozpoczęcie prac budowlanych

W przeciwieństwie do USA czy Hiszpanii, gdzie tzw. squattersi stanowią duży problem w miastach, problem z nielegalnymi lokatorami w Dominikanie dotyczy głównie rozległych tenerów rolniczych. Dobrą wiadomością jest to, że dominikańskie prawo faworyzuje prawowitych właścicieli. Niemniej jednak w Samana Group zdecydowaliśmy się na łagodniejsze podejście, bez antagonizowania lokalnych społeczności, w zgodzie z ideami Fundacji Samana Group. Okupanci to głównie ubodzy rolnicy poszukujący ziemi do uprawy żywności, aby po prostu przetrwać. Uzgodniliśmy z każdą rodziną, że przeniesiemy ich do nowego domu zbudowanego przez Samana Group na kawałku ziemi podarowanym im przez Samana Group.

Wyciągnęliśmy wnioski z każdego błędu popełnionego podczas budowy pierwszego etapu Nomad City, dzięki czemu każdy kolejny etap będziemy budować szybciej i lepiej.

Nasza strategia 2024/2025

Stworzenie maszyny budowlanej: skalowanie w celu budowy miast.
Etap 1: 100 jednostek rocznie.
Etap 2: 1000 jednostek rocznie.

Wciąż brnąc do przodu, gromadzimy informacje zwrotne z rynku dotyczące sprzedaży i uczymy się pokonując wyzwania budowlane. Musimy wiedzieć, kto jest naszym idealnym klientem i jakie są jego oczekiwania, ale powinniśmy także sprawnie lokalizować to, co trzeba wyeliminować.

Ważnym elementem tworzenia naszej maszyny budowlanej jest identyfikacja i eliminacja najbardziej problematycznych wąskich gardeł w klasycznym modelu sprzedaży i budowy nieruchomości. Zasadniczo chcemy zbudować “linię montażową domów” i być zmianą, jaką Ford był dla przemysłu samochodowego. Wyzwanie nie jest łatwe, ale to właśnie czyni je ekscytującym. Przyjmujemy strategię, która wynika bezpośrednio z podstawowych wartości naszej firmy.

Optymalizacje dotyczą szczególnie dwóch aspektów. Pierwszy to grupa klientów z niestandardowymi oczekiwaniami. Drugi to pewne procesy, produkty i usługi typowe dla świata nieruchomości, które są trudne do skalowania, na przykład mnogość opcji aranżacji wnętrz.

Dlatego, jeśli chodzi o projektowanie, dążymy do modułowości i automatyzacji, aby umożliwić płynne przejście do technologii budownictwa modułowego. Flat House to nasz Ford Model T. Parafrazując słynny cytat: możesz go dostać w dowolnym wariancie, o ile jest w konfiguratorze. Mocno inwestujemy w nasz Konfigurator willi Flat House, który wygeneruje szczegółową ofertę dla klienta całkowicie automatycznie lub z pomocą sprzedawcy, ale bez wsparcia architekta.

Konfigurator będzie ewoluował z coraz większą liczbą opcji wewnętrznych i zewnętrznych (punktem wyjścia jest kilkaset), ALE zawsze pamiętamy o dwóch nadrzędnych zasadach.

• Każdy wariant domu jest zbudowany na tej samej strukturze fundamentów. Pozwala to na rozpoczęcie wykopów i budowy fundamentów nawet bez znajomości ostatecznego kształtu domu.
• Opcje w Konfiguratorze muszą być ograniczone, ponieważ ich mnogość dezorientuje klienta i zabija konwersję. Zbyt wiele konfiguracji wnętrza zwiększy również koszty zaopatrzenia i logistyki, ponieważ musielibyśmy zamawiać niewielkie ilości zbyt wielu wariantów rzeczy.

Klienci poszukujący niestandardowych opcji będą kierowani do studia architektonicznego utworzonego jako oddzielna spółka celowa pod parasolem Holdingu.

Kolejnym etapem rozwoju będzie współpraca z zewnętrznymi deweloperami, (aby osiągnąć cel budowy 1000 jednostek rocznie). Prawdziwa skalowalność pochodzi od deweloperów, którzy wnoszą swoje zasoby i bazę klientów, podczas gdy Samana Group zapewnia grunty i infrastrukturę. Realia są takie, że przekonywanie deweloperów do współpracy zajmuje wieczność, a potem nagle wszyscy przychodzą na raz. Najprawdopodobniej zaprosimy innych deweloperów do współpracy dopiero po zakończeniu drugiego etapu Nomad City z następujących powodów:

• najpierw musimy mieć kuloodporny kodeks miasta;
• musimy mieć kuloodporny plan zrównoważonego rozwoju;
• musimy mieć dowód słuszności naszej koncepcji;

Wszystkie 3 punkty zostaną przetestowane i zrealizowane wraz z komercyjnym sukcesem Nomad City 1. Nie możemy zapraszać gości, dopóki nie poznamy zasad naszego domu.

Newsy

Naród dominikański przemówił jasno i klarownie w wyborach prezydenckich i senatorskich, które odbyły się w ubiegłym miesiącu. Obecny prezydent, Luis Abinader oraz senator z Samany, Pedro Catrain, pozostaną na swoich stanowiskach na nową kadencję. Obaj wygrali z dużym zapasem i należą do tej samej partii (PRM). Warto wspomnieć, że zaledwie kilka tygodni wcześniej, w wyborach samorządowych, ta sama partia odniosła ogromne zwycięstwo, a jej członkowie wygrali w przeszło 80% miast, miasteczek i wsi.

Naród dostrzega wartość strategii partii i wybrał kolejne 4 lata rozwoju. PRM kontynuuje wzrost gospodarczy poprzez duże inwestycje w infrastrukturę, turystykę, przedsiębiorczość i edukację. Rząd nadal przyciąga zagranicznych inwestorów, zapewniając im stabilny system gospodarczy i polityczny oraz zachęty podatkowe. Choć Dominikana nie jest odporna na typowe problemy krajów karaibskich, w ostatnich dziesięcioleciach udało jej się uniknąć niebezpiecznych populistycznych pomysłów. Dominikana jest “wzorowym dzieckiem” wzrostu w regionie Ameryki Łacińskiej, podobnie jak Polska w Europie Środkowo-Wschodniej, co zostało potwierdzone w niedawnym raporcie IMF.

P.S. Tutaj możesz znaleźć moje ulubione fragmenty historii założycieli Punta Cana Private City. Gorąco zachęcam do przeczytania całej książki Jake’a Kheela, Waking the Sleeping Giant, można ją zamówić tutaj.